10 consejos para comprar una propiedad de alquiler

Si ha estado viendo repeticiones de «Income Property» de HGTV y se pregunta si es hora de comprar una propiedad de alquiler y convertirse en propietario, no está solo.

entre nuestra economía de crecimiento lento, las tasas de interés históricamente bajas y el estado de ánimo de los millennials de alquilar en lugar de poseer, la propiedad de ingresos ha estado en un repunte desde la Gran Recesión.,

de hecho, los bienes raíces son ahora la inversión favorita a largo plazo de los estadounidenses, según un reciente estudio de Bankrate. La popularidad de los bienes raíces está en su punto más alto desde que Bankrate comenzó la encuesta hace siete años.

Debería de dar el paso en una propiedad de alquiler? Los expertos ofrecen un sí calificado, siempre que haga su tarea primero. Aquí hay 10 cosas a considerar antes de sumergirse en la propiedad de ingresos.,

no es tan fácil como parece

Olvídese de los estereotipos de la serie de televisión de propietarios despistados. Para aprovechar al máximo la propiedad de ingresos se requiere el ojo de un contador para los detalles, la comprensión de un abogado de las leyes de propietario e inquilino, la previsión de un adivino y, si decide administrar su propiedad de alquiler usted mismo, la disposición firme pero amigable de un propietario.

«donde las personas que quieren convertirse en propietarios se quedan cortas es, no se dan cuenta de cuánto trabajo se necesita», dice Diana George, fundadora de Vault Realty Group, ahora parte de Century 21.,

por lo tanto, antes de saltar, usted querrá considerar si usted tiene el tiempo y la habilidad para poner en la gestión de un alquiler. Si bien la propiedad de alquiler se considera una inversión pasiva, eso no significa que sea completamente pasivo en su administración.

El éxito requiere una perspectiva a largo plazo

Jeremy Kisner, asesor principal de surevest Wealth Management en Phoenix, posee dos alquileres en Las Vegas. La unidad que ha mantenido durante 13 años ha tenido dos inquilinos y bajo mantenimiento, mientras que la otra ha tenido tres inquilinos en cuatro años, el último un desalojo costoso.,

Él está tomando el mismo consejo que se da a sus clientes.

«la forma en que las personas se meten en problemas con casi todas las inversiones es que simplemente no se aferran a las cosas el tiempo suficiente», dice. «Con los alquileres, si se alcanza el punto de equilibrio sobre la base del flujo de efectivo, en realidad no está tan mal porque se está pagando el capital y construyendo capital de esa manera. Entonces, espero que también veas algo de aprecio.»

así que si está buscando ganar dinero en bienes raíces, querrá pensar a largo plazo., A medida que paga o elimina el capital a lo largo de los años, debería poder hacer crecer su flujo de efectivo.

es fácil (y costoso) violar la ley

Las leyes estatales de propietarios e inquilinos pueden actuar como una tapa de registro abierta para los propietarios de alquileres que las ignoran, según Kathy Hertzog, propietaria de la Asociación de propietarios con sede en Erie, Pensilvania.

el caso en cuestión son los depósitos de seguridad del inquilino. No es tan simple como recoger y retener el dinero.

» definitivamente hay contabilidad involucrada., Es necesario tener esa cuenta para cada inquilino y mantener ese dinero en esa cuenta y guardarlo», dice Hertzog. «Las leyes de depósito de seguridad rigen cuánto tiempo tiene para devolver un depósito de seguridad cuando termina el arrendamiento, menos los gastos de limpieza y reparación, todos los cuales deben detallarse.»

«en algunos estados, si no lo entrega, el inquilino puede ir tras el propietario por el doble de su depósito de seguridad por no devolverlo dentro del período de tiempo especificado», dice.,

Por supuesto, este es solo un aspecto de las leyes que rodean la propiedad de alquiler, y hay muchos otros que los propietarios deben conocer para evitar entrar en conflicto con ellos. Usted querrá estar familiarizado con las reglas sobre desalojo, vivienda justa y otros requisitos regulatorios.

asegúrese de que es el propietario material

Si compra una propiedad de alquiler, debe ser su propio propietario o entregar más del 6-10 por ciento de sus ingresos de alquiler a un servicio de administración? Aunque no hay una respuesta correcta para todos, George y Kisner prefieren subcontratar el trabajo.,

«verifican los antecedentes de su inquilino, se aseguran de firmar el contrato de arrendamiento y pagar su alquiler a tiempo», dice George. «Eso te libera para administrar tu dinero, no tu propiedad e inquilinos.»

Hertzog dice que hay una desventaja potencialmente empinada de ser su propio propietario.

«si te acercas demasiado a tus inquilinos y los inquilinos tienen problemas financieros, puedes quedarte atascado porque no quieres desalojarlos», dice. «Tienes que ser muy profesional al respecto, porque si alguien no paga el alquiler, te está robando.,»

además de este problema, ¿se siente cómodo tomando las decisiones ejecutivas que se deben tomar en la administración de una propiedad? ¿Reparará o terminará reemplazando ese aire acondicionado que falla o el lavaplatos con fugas? Usted tendrá que hacer la llamada en cuanto a cuál es el mejor curso de acción.

analice si comprar o financiar es mejor

mientras que algunos expertos financieros insisten en que nunca debe comprar un alquiler a menos que pueda pagar en efectivo por él, Kisner de Surevest Wealth ruega diferir.

«El apalancamiento (es decir, una hipoteca) generalmente aumenta los rendimientos, tanto en el lado positivo como en el negativo», dice.,

por ejemplo, imagine una propiedad de alquiler comprada por 1 100,000 en efectivo. La casa rinde un alquiler de 1 12,000 anualmente y se grava a ta 1,000. Con un programa de depreciación de 27.5 años y una tasa de impuesto sobre la renta del 20 por ciento, un inversor ganaría poco más de 9 9,500 en efectivo anualmente. Así que el retorno de efectivo anual del inversor es de aproximadamente 9.5 por ciento. No está mal.

así es como el inversor que utiliza el apalancamiento se desempeñó, asumiendo la misma casa. Este inversor tiene una hipoteca para el 80 por ciento de la casa, que se suma al 4 por ciento., Después de restar los gastos operativos, así como los gastos de interés adicionales, Este inversor gana casi 5 5,580 en efectivo anualmente. Con invested 20,000 invertidos, El retorno de efectivo anual del inversor es de aproximadamente 27.9 por ciento.

de hecho, la situación para el propietario apalancado es en realidad un poco mejor de lo que sugieren estos números. Eso es porque parte del alquiler va a pagar el principal de la hipoteca. Así que mientras que el inversor no podía embolsar el flujo de efectivo porque se utilizó para pagar el préstamo, el inversor todavía se benefició (y pagó impuestos) con ese dinero.,

ese es el poder del apalancamiento para cambiar la rentabilidad de un inversor.

George está de acuerdo: «definitivamente estoy de acuerdo con ir convencional (hipoteca). Es una muy buena manera de maximizar sus dólares.»

presupuesto para lo inesperado

No planificar los innumerables gastos de ser propietario de un alquiler puede convertirse en una vía rápida al desastre.

«Como propietario, desea ahorrar entre el 20 y el 30 por ciento de sus ingresos por alquiler para mantenimiento, mantenimiento y emergencias», dice Hertzog de la Asociación de propietarios.,

«usted quiere asegurarse de que no solo está viviendo de eso», dice, » porque entonces cuando sucede algo grande, no tendrá dinero para arreglarlo, y ahora está atascado porque es un propietario con una propiedad que necesita ser reparada rápidamente, y no tiene ese dinero.»

Kisner no podría estar más de acuerdo:» ha sido mi experiencia que siempre subestimas todos los diferentes gastos que tienen una forma de subir y siempre sobrestimas lo positivo que va a ser el flujo de caja», dice.,

recuerde renovar sus arrendamientos

Si los propietarios familiares tienen un punto ciego evidente, es la falta de renovar los arrendamientos de los inquilinos de manera oportuna, según George.

«te sorprendería cuántos propietarios no renuevan sus arrendamientos cada año, por lo que están dejando que sus inquilinos realicen arrendamientos mes a mes», dice. «¿Qué tiene de malo? Lo que está mal es que todo su pensamiento es que ahora, si quiero sacar a mi inquilino, no puedo porque ahora no están atados a un contrato de arrendamiento.»

«Además, no pueden aumentar el alquiler», dice George., «La única manera de cambiar el alquiler es si les pides que firmen un formulario para cambiar el contrato de arrendamiento cada año. Así es como mantienes a tus inquilinos bajo control. Cuando dejas que se deslice así, puede ser muy difícil volver a encarrilar a tus inquilinos», dice George.

dependiendo del estado, los propietarios pueden dar aviso de desalojo por un período específico. En California, donde George tiene su sede, el estado permite a los propietarios dar un aviso de 60 días para los inquilinos que han vivido en la propiedad por más de un año (o 30 días por menos de un año), aunque la situación puede ser diferente en las ciudades con alquiler controlado., El propietario también puede ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento al mismo tiempo.

todo se trata de ubicación, Ubicación, Ubicación-una especie de

ese viejo mantra de realtor sobre la importancia de la ubicación toma un giro interesante cuando se aplica a la propiedad de ingresos.

«Las mejores ubicaciones con mayor aprecio son las que potencialmente tendrán el peor flujo de efectivo con un alquiler», dice Kisner.

¿por Qué? Los inversores pueden obtener un rendimiento de dos maneras: flujo de caja y apreciación. En algunas áreas, los inversores pueden desear un mayor flujo de efectivo para compensarlos por una apreciación más lenta., Pero si los inversores esperan que un área aprecie sustancialmente, pueden estar dispuestos a renunciar a parte del flujo de efectivo para disfrutar de esa apreciación. El resultado: la apreciación de la vivienda supera el crecimiento de los alquileres, y las casas se aprecian al tiempo que producen un flujo de caja relativamente bajo.

«como resultado, la propiedad tiene que apreciar más para competir como inversión con propiedades en áreas menos deseables», dice Kisner.

Su solución: errar en el lado de la apreciación. Eso es lo que está haciendo con sus dos alquileres, que, en un buen mes, apenas se recuperan., «Pero si los retengo hasta cumplir 60 años cuando se les paga, incluso después de los impuestos a la propiedad y el seguro, duplicaré mis ingresos del Seguro Social», dice.

¿quieres inquilinos a largo plazo? Considere la Sección 8

la vacante repentina del inquilino es la pesadilla de cada propietario de alquiler.

«cada mes que un alquiler está vacante, tiene que pagar la hipoteca, los servicios públicos y el mantenimiento de su bolsillo, por lo que el cambio es una de las cosas que debe abordar rápidamente», dice Hertzog.

Una solución popular? Dale una oportunidad a los inquilinos de la Sección 8.,

la Sección 8, también conocida como el programa de vales de elección de vivienda del Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano, típicamente limita el alquiler para los estadounidenses de bajos ingresos que califican al 30 por ciento de su ingreso mensual AJUSTADO. Mientras que algunos propietarios son escépticos del papeleo y los posibles problemas de mantenimiento presentados por algunos inquilinos de la Sección 8, Hertzog ve a los inquilinos de la Sección 8 favorablemente.

«Las poblaciones mayores y las personas con discapacidad suelen ser excelentes inquilinos. Cuidan muy bien la propiedad porque esta es su casa. Aquí es donde quieren estar., Además, si no pagan el alquiler o arruinan su casa, corren el riesgo de perder su vale de la Sección 8», dice.

no se olvide de la propiedad de alquiler en el momento de los impuestos

hay un rayo de sol singular que se irradia sobre los propietarios de ingresos cada primavera mientras se esconden con su contador para preparar su declaración de impuestos federales.

«Cuando tienes tu propia casa, puedes cancelar el interés y eso es todo», dice George.,

«pero cuando usted es dueño de una propiedad de inversión, su formulario de impuestos Schedule E le permite cancelar casi todo bajo el sol, desde pintar la casa hasta cambiar las bombillas.

«por lo tanto, aunque tenga ingresos por alquiler que reportar, puede mostrar menos ingresos de los que realmente está recaudando y cancelar el pago de su hipoteca y los intereses mientras construye capital al mismo tiempo», dice George.

es esa poderosa combinación de beneficios fiscales y rendimientos de inversión que ayuda a mantener a los inversores interesados en Propiedades de alquiler.,

Bottom line

la propiedad de alquiler puede ser una excelente inversión si lo aborda de una manera empresarial. Pero querrás entender (tanto como sea posible) en qué te estás metiendo antes de depositar tu dinero. Si bien el atractivo de generar un ingreso mensual pasivo con bienes raíces es alto, es importante recordar que a menudo requiere mucho trabajo para mantener ese ingreso fluyendo.

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— Jay McDonald escribió la versión original de esta historia.