¿qué es un certificado de Estoppel del inquilino (también conocido como Acuerdo de Estoppel, Cuestionario de información de alquiler o declaración de información de alquiler del inquilino)?

cuando un propietario pone una propiedad de alquiler a la venta, el agente de bienes raíces o el propietario a menudo solicitará que los inquilinos en el edificio completen y firmen un documento llamado certificado de Estoppel. A veces, un certificado de estoppel se titula Declaración de información de alquiler del inquilino o cuestionario de información de alquiler.,

un certificado de estoppel se utiliza para informar a un comprador potencial de propiedad de alquiler comercial o residencial de los derechos y privilegios de los inquilinos existentes. El certificado de estoppel solicita información sobre el monto del alquiler, los términos del arrendamiento, el estado de arrendamiento protegido, los acuerdos orales con el propietario, las enmiendas a los acuerdos de arrendamiento escritos, las promesas hechas por el propietario y los acuerdos con respecto al pago de servicios públicos, por ejemplo, agua y gas. En resumen, el Acuerdo de estoppel pretende describir completamente la naturaleza de la relación entre el propietario y el inquilino., El objetivo es poner a los posibles compradores de la propiedad de alquiler en aviso con respecto a los derechos y privilegios que disfrutan los inquilinos existentes.

¿estoy obligado a completar un Acuerdo de Estoppel?

un inquilino debe firmar un certificado de estoppel donde el contrato de arrendamiento por escrito contiene una disposición que requiere que el inquilino lo haga. Es un incumplimiento del contrato de arrendamiento negarse a completar un estoppel cuando el contrato de arrendamiento requiere que un inquilino lo haga. Muchos arrendamientos contienen esta cláusula, por lo que es muy importante que un inquilino Revise el contrato de arrendamiento antes de decidir si llenar o no un certificado de estoppel.,

si su contrato de arrendamiento contiene una disposición que requiere que complete un certificado de estoppel, también indicará cuántos días tiene para hacerlo. Revise cuidadosamente esta disposición de su contrato de arrendamiento, ya que un inquilino normalmente solo tiene unos pocos días para completar un certificado de estoppel y devolverlo al propietario.

Cuando un inquilino no completa un certificado de estoppel como lo exige un contrato de arrendamiento, el inquilino puede ser desalojado por incumplimiento del contrato de arrendamiento. En ausencia de una disposición de arrendamiento, un inquilino no está obligado a completar y firmar un acuerdo de estoppel., Sin embargo, en muchas circunstancias, será en el mejor interés del inquilino llenar y firmar un certificado de estoppel, incluso si el contrato de arrendamiento no requiere que el inquilino lo haga.

¿debo firmar un certificado de Estoppel?

aunque un contrato de arrendamiento puede no requerir un certificado de estoppel, hay algunas situaciones en las que un inquilino aún debe firmar un acuerdo de estoppel. Primero, un inquilino debe firmar un acuerdo de estoppel donde el inquilino tiene acuerdos orales con el propietario que no se memorizan por escrito., Por ejemplo, si un propietario acordó verbalmente permitir que un inquilino tenga una mascota, el inquilino sería prudente enumerar ese acuerdo en el certificado de impedimento, por lo que el nuevo propietario será puesto en Aviso de este privilegio. Otros ejemplos incluyen acuerdos sobre el pago de servicios públicos, garaje y áreas de almacenamiento, subalquiler, uso de áreas comunes, reducciones de alquiler, intereses de depósito de seguridad y aumentos de alquiler.,

en segundo lugar, en las Jurisdicciones de alquiler controlado, un inquilino puede querer firmar un certificado de estoppel para informar a los compradores potenciales de las restricciones en la propiedad en el caso de un desalojo sin culpa, como una restricción en la conversión de condominio.

En tercer lugar, un inquilino debe firmar un certificado de estoppel si el inquilino vive en una Jurisdicción de alquiler controlado y tiene protección contra ciertos tipos de desalojos debido a la edad, discapacidad o enfermedad terminal., Es aconsejable hablar con un abogado de derechos de inquilinos o una AGENCIA MUNICIPAL apropiada para determinar si se aplica el estado protegido o si se pueden aplicar restricciones de propiedad después de ciertos desalojos sin culpa.

¿Cuáles son algunas cosas que pueden no estar cubiertas en mi contrato de arrendamiento, pero que voy a querer abordar en el certificado de Estoppel?

es posible que haya hecho acuerdos secundarios con su propietario que no están en su contrato de arrendamiento o que contradicen lo que dice su contrato de arrendamiento. Para preservar cualquiera de estos acuerdos, querrá incluirlos en su certificado de estoppel., Algunos ejemplos son

  • Uso gratuito de un área de almacenamiento
  • uso gratuito de un lugar de estacionamiento
  • permiso para tener una mascota
  • uso exclusivo de un patio trasero
  • Un acuerdo para mantener parte del edificio a cambio de alquiler reducido
  • permiso para subarrendar
  • permiso para tener un compañero(s) de cuarto

la lista anterior está lejos de ser exhaustiva. Los ejemplos son para ilustrar cómo pueden variar los acuerdos externos con un propietario. Los inquilinos querrán asegurarse de abordar cualquier acuerdo que esté a su favor y que quieran preservar.,

¿Cuál es el efecto de un Acuerdo de Estoppel?

el contenido de un acuerdo de estoppel se presume concluyentemente que es cierto y obliga tanto al propietario como al inquilino. Plaza Freeway Ltd. P’ship V. First Mountain Bank, 81 Cal. App. 4th 616, 628 (2000). De hecho, el contenido del Acuerdo de estoppel se considera concluyente incluso si son erróneos. Id. Lo que esto significa es que los inquilinos están obligados por el contenido de un certificado de estoppel. Id.; Cal. Evid. Código § 622. Los propietarios también están impedidos de desafiar la veracidad del certificado de estoppel. Minero v. Tustin Ave., Inv’RS, LLC, 116 Cal. App. 4th 264, 271 (2004); Cal. Evid. Código § 622. Cuando exista una ambigüedad entre el certificado de estoppel y el arrendamiento u otro documento escrito, los tribunales leerán el arrendamiento y el estoppel juntos para rectificar la ambigüedad. Minero, 116 Cal. App. 4th at 268; Cal. Evid. Código § 622. Aunque estos casos principales de California se referían a inquilinos comerciales, las opiniones de la corte también son relevantes para los inquilinos residenciales.

en Plaza Freeway, el demandado tenía un contrato de arrendamiento de veinticinco años que era ambiguo en cuanto a las fechas de inicio y terminación del contrato de arrendamiento. 81 Cal. App., 4 a la 619. Cuando el edificio fue vendido al demandante, el demandado firmó un certificado de estoppel que establecía las fechas de inicio y terminación del arrendamiento. Id. a 620. El demandado tenía una opción en su contrato de arrendamiento para extender su plazo que requería que el demandado notificara al demandante doce meses antes de la expiración del contrato de arrendamiento para ejercer esa opción. Id. a 620. Cuando el demandado intentó ejercer la opción de prorrogar su plazo, el demandante alegó que el demandado había vencido el plazo de notificación para hacerlo sobre la base de las fechas del certificado de estoppel que el demandado había proporcionado. Id., en 619. El acusado no estuvo de acuerdo y permaneció en posesión de la propiedad. Id. A partir de entonces, el demandante presentó una demanda de desalojo. Id. El Tribunal de primera instancia determinó cuál era la fecha correcta de terminación del contrato de arrendamiento y determinó que, independientemente del certificado de impedimento, el demandado estaba en posesión legal de la propiedad habiendo ejercido oportunamente su opción por el contrato de arrendamiento. Id. Sin embargo, la sentencia del Tribunal de primera instancia fue revocada en apelación. Id. El Tribunal de apelación determinó que el demandado estaba obligado por las fechas que escribió en el certificado de estoppel, a pesar de que las fechas eran incorrectas. Id. en 629., El Tribunal dejó en claro que el contenido de un certificado de estoppel se considera concluyente, señalando que el hecho de que se sostenga lo contrario «frustraría el propósito que subyace a la práctica generalizada de utilizar certificados de estoppel.” Id. en 628.

pero, cuando exista una ambigüedad entre el certificado de estoppel y el arrendamiento u otro documento escrito, los tribunales leerán el arrendamiento y el estoppel juntos. Minero, 116 Cal. App. 4 a la 264., Cuando un conflicto entre un contrato de arrendamiento y un certificado de estoppel es causado por la ambigüedad en el estoppel y no en el contrato de arrendamiento, la ambigüedad puede no tener un presunto efecto de estoppel en los derechos del inquilino con respecto a las condiciones de arrendamiento claramente establecidas. Id. Esto es distinguible de Plaza Freeway donde el estoppel era claro en su cara.

en Miner, el contrato de arrendamiento del demandante contenía una opción para renovar. Sin embargo, el demandante había completado un certificado de estoppel que tenía una cláusula que declaraba que el inquilino no tenía opciones «excepto como sigue», y el demandante dejó este espacio en blanco. Id. en 271., Teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento preveía una opción, el inquilino creó una ambigüedad al dejar esta disposición en blanco en el certificado de estoppel. Id. en 267. El Tribunal llegó a la conclusión de que el certificado de estoppel y el arrendamiento constituían conjuntamente la totalidad del contrato que debía interpretarse. Id.

lo importante a tener en cuenta con respecto a completar el certificado de estoppel es que los inquilinos deben asegurarse absolutamente de que la información en el documento es correcta, precisa y completa con el fin de proteger sus derechos., Un inquilino debe revisar cuidadosamente su contrato de arrendamiento, anexo y cualquier otro acuerdo que tenga con el propietario antes de completar un certificado de estoppel.

¿cuáles son los riesgos de firmar un certificado de Estoppel?

normalmente, un certificado de estoppel correctamente llenado no presentará riesgos para el inquilino. Sin embargo, si el certificado de estoppel no es exacto y describe derechos que son inconsistentes con los términos del contrato de arrendamiento, puede surgir un problema. Aunque es raro, los inquilinos han sido demandados por estoppels inexactos, principalmente en jurisdicciones de alquiler controlado., Debido a que un certificado de estoppel es un documento vinculante, no debe incluir disposiciones que sean inconsistentes con el contrato de arrendamiento o que sean inexactas. Plaza Freeway, 81 Cal. App. 4th at 616; Cal. Evid. Código § 622. Con el fin de evitar estos problemas potenciales, un inquilino debe tener mucho cuidado para asegurarse de que cada disposición enumerada en el Acuerdo de estoppel es precisa y completa.

no se debe usar un certificado de estoppel en lugar del arrendamiento en sí. Un inquilino debe objetar cualquier disposición que modifique sus términos de arrendamiento o limite sus derechos bajo el arrendamiento., Un inquilino también debe tener cuidado de completar la información en el certificado de impedimento que ya está contenido en el contrato de arrendamiento, ya que hacerlo puede resultar en una ambigüedad si se completa de forma incorrecta o inexacta. Asegúrese de que el contrato de arrendamiento original y también todos los documentos pertinentes se enumeran en el certificado de estoppel, tales como cualquier enmienda, anexo, o acuerdos secundarios. Si omite cualquier detalle importante de su arrendamiento que sea favorable para usted, el nuevo propietario puede negarle esos beneficios más adelante.,

¿qué pasa si un agente de bienes raíces no reenvía el certificado de Estoppel a los compradores potenciales?

Los agentes inmobiliarios tienen el deber de proporcionar a los posibles compradores todos los certificados de estoppel. Cal. Civ. Código § 2079.16. Además, un comprador puede recuperar daños contra un vendedor o agente de bienes raíces que presenta un acuerdo de impedimento erróneo. Linden Socios v. Wilshire Linden Culo’ns., 62 Cal. App. 4th 508, 531 (1998).,

si bien esta situación crea un problema para el comprador, el vendedor y el agente, siempre y cuando el inquilino cumpliera con su obligación de completar el certificado de impedimento de manera correcta y precisa, el inquilino no asumirá ninguna responsabilidad. Sin embargo, si surge alguna pregunta, lo mejor es consultar con un abogado de inquilinos con experiencia.

¿qué dice la Ordenanza de alquiler de San Francisco sobre los certificados de Estoppel?

La ordenanza de alquiler de San Francisco contempla el grave efecto que la firma de un certificado de estoppel puede tener en los inquilinos, y como resultado, según la sección 37.,9 (k), Los propietarios deben entregar una «divulgación de derechos a los inquilinos antes y después de la venta de unidades de alquiler sujetas a la sección 37.9.»S. F. Cal., Ordenanza sobre alquileres § 37.9(k) (1).

la sección 37.9(k) (1) establece que cuando se vende una propiedad que contiene unidades de alquiler que están sujetas a la Ordenanza de alquiler de SF, los propietarios deben proporcionar a los inquilinos una divulgación por escrito de ciertos derechos., Con respecto a los certificados de estoppel, la Ordenanza establece que la divulgación debe contener lo siguiente:

una declaración de que los inquilinos no están obligados a completar o firmar ningún certificado de estoppel o acuerdos de estoppel, excepto cuando lo exija la ley o el contrato de alquiler de ese inquilino. La declaración informará además a los inquilinos que los derechos de los inquilinos pueden verse afectados por un certificado o acuerdo de estoppel y que los inquilinos deben buscar asesoramiento legal antes de completar o firmar un certificado o acuerdo de estoppel.

en la sección 37.,9 (k) el propietario también debe revelar a un inquilino que no puede ser desalojado, que su alquiler no puede ser aumentado, y que su contrato de arrendamiento no puede ser cambiado solamente porque la propiedad está siendo vendida. S. F. Cal., Ordenanza sobre alquileres § 37.9(k) (1).