si está buscando una fuente de ingresos y (posiblemente) apreciación de capital, es posible que desee considerar la compra de un complejo de apartamentos. Hay diferencias clave entre poseer una propiedad más grande como esta y poseer una propiedad de alquiler unifamiliar o pequeña Multifamiliar. Entender esas diferencias puede ayudarte a decidir si comprar un complejo de apartamentos es una buena idea.

un complejo de apartamentos generalmente se clasifica como una propiedad residencial con cinco o más unidades., En comparación con las residencias unifamiliares, dúplex, triplexes y fourplexes, los apartamentos ofrecen a los inversores ventajas atractivas. Sin embargo, también hay algunas complicaciones adicionales.

ventajas del complejo de apartamentos

los complejos de apartamentos tienden a ser significativamente más costosos que las propiedades multifamiliares más pequeñas. Sin embargo, en realidad ayudan a reducir el riesgo al tiempo que aumentan el potencial de ganancias. Debido a que tienen muchas unidades, los propietarios de edificios de apartamentos no están tan expuestos al riesgo en caso de vacante., A diferencia de una casa de alquiler unifamiliar, cuando un inquilino se muda, el propietario todavía tiene ingresos de las otras unidades ocupadas para cubrir los gastos.

Las economías de escala significan que los costos de mantenimiento son más bajos por unidad. Los costos de un nuevo techo, por ejemplo, se distribuyen en todas las unidades del edificio. Los propietarios de apartamentos pueden generar ingresos adicionales cobrando por servicios adicionales. Estos pueden incluir instalaciones de lavandería, máquinas expendedoras, plazas de aparcamiento y mejoras. Los propietarios de propiedades de alquiler también tienen derecho a ciertas deducciones fiscales.,

Cuando un inversor acude a un prestamista para obtener financiación, la aprobación se basa más en las características financieras de la propiedad que en las finanzas del prestatario. Los prestamistas están más preocupados por si los ingresos de la propiedad cubrirán los pagos que el puntaje de crédito del prestatario.

el valor de la propiedad está determinado en gran medida por los ingresos por alquiler. Eso significa que el propietario puede potencialmente aumentar el valor de la propiedad mediante el aumento de las rentas.,

desventajas del complejo de apartamentos

en comparación con las propiedades de alquiler unifamiliares, los inquilinos de apartamentos son más propensos a mudarse a menudo. También es menos probable que cuiden bien la propiedad. Estas diferencias significan mayores costos generales para vacantes y mantenimiento.

administrar un complejo de apartamentos con muchas unidades puede ser un desafío. El trabajo a menudo se subcontrata a una empresa de administración de propiedades o se entrega a un empleado de gerente en el sitio. De cualquier manera, la administración puede ser más costosa que hacerlo usted mismo.,

los edificios de apartamentos tardan más en venderse en el caso de que un inversor quiera salir. Debido a que son menos líquidos, un inversor que compra un edificio de apartamentos debe tener otros activos líquidos disponibles en caso de necesidad.

Cómo Comprar un Complejo de Apartamentos

Antes de comprar un complejo de apartamentos, el primer paso es decidir qué tipo usted está buscando. A menudo se clasifican en cuatro tipos:

  • Los edificios de clase A generalmente tienen 10 años o menos y tienen comodidades como piscinas y gimnasios.,
  • Los edificios de Clase B tienen menos de 20 años y tienen menos comodidades, pero están en buenas condiciones.
  • Los edificios de Clase C pueden tener hasta 30 años de antigüedad, tener pocas o ninguna comodidades y podrían soportar la renovación.
  • Los edificios de clase D A menudo son unidades de vivienda subsidiadas más antiguas en áreas de bajos ingresos sin servicios y que necesitan reparaciones.

los inversores pueden buscar propiedades disponibles conduciendo o revisando listados en línea. Muchos optan por trabajar con un corredor de bienes raíces, corredor de propiedad comercial o corredor de negocios que conoce el área., Entre los factores a evaluar se encuentran la ubicación de la propiedad, el número de unidades en el complejo, el estado general y las comodidades.

Las finanzas son de suma importancia a la hora de evaluar la inversión en Propiedades de alquiler. El rollo de alquiler es lo primero que hay que mirar. En él se enumeran los montos Actuales de alquiler para cada unidad, el número de camas y baños en cada unidad, los nombres de los inquilinos, los Términos de cada contrato de arrendamiento y los montos de los depósitos de seguridad.

Las tasas de ocupación son otra métrica financiera clave. Estos muestran cuánto tiempo el complejo está ocupado con inquilinos que pagan alquiler., También observe los costos generales de mantenimiento y operaciones. Una cifra típica es el 40 por ciento de los ingresos del alquiler y otras fuentes.

cavar más profundo

Una vez que identifique una propiedad que parece prometedora, es hora de hacer un poco de diligencia debida. Esto debe incluir:

  • motivación del vendedor. Pregúntele al vendedor por qué está vendiendo. La dificultad para obtener ganancias es una respuesta negativa.
  • copias de contratos de arrendamiento. Necesitará copias reales de todos los contratos de arrendamiento para saber con certeza los montos, depósitos y términos del alquiler.
  • declaraciones de impuestos., Mirar las declaraciones de impuestos del propietario le dará más comodidad sobre la veracidad de sus declaraciones sobre ingresos y gastos.
  • inspecciones. Inspeccione personalmente cada unidad. También haga arreglos para que un inspector profesional haga lo mismo.
  • Evaluación. No es una mala idea que un tasador profesional valore la propiedad antes de hacer una oferta en firme.

financiación del complejo de apartamentos

la financiación de un complejo de apartamentos es diferente de la financiación de una vivienda unifamiliar. Por lo general, necesitará un 30 por ciento de descuento., Y la aprobación se basará más en si las proyecciones financieras muestran que la propiedad puede respaldar los pagos del préstamo que en su historial de crédito.

Las Fuentes de financiación de apartamentos incluyen bancos comerciales, financiación de vendedores y préstamos privados. Los préstamos de apartamentos pueden ser de varios años a 30 años. Pueden ser tarifas fijas o ajustables y pueden tener multas por pago anticipado.

los préstamos sin recurso no permitirán al acreedor confiscar los bienes personales del prestatario en caso de incumplimiento. Los préstamos de recurso son menos costosos pero más riesgosos para el prestatario., Cualquiera puede estar disponible para un complejo de apartamentos.

debido al tamaño y complejidad de los acuerdos, los inversores generalmente están acompañados por sus abogados de bienes raíces cuando cierran un complejo de apartamentos. La mayoría de los inversores establecen una sociedad de responsabilidad limitada para poseer el complejo y proteger sus activos personales de demandas o deudas incurridas por la propiedad.

El resultado final

Los complejos de apartamentos ofrecen algunas ventajas atractivas en comparación con las inversiones inmobiliarias unifamiliares y multifamiliares más pequeñas., Los edificios de apartamentos tienden a costar más y tomar más tiempo para encontrar y comprar que las propiedades más pequeñas. A menudo son más difíciles de administrar y más difíciles de vender. Pero también pueden proporcionar más ingresos con menos riesgo.

consejos para invertir en bienes raíces

  • considere hablar con un asesor financiero sobre invertir en un complejo de apartamentos. Encontrar el asesor financiero adecuado que se adapte a sus necesidades no tiene que ser difícil. La herramienta gratuita de SmartAsset lo conecta con asesores financieros en su área en cinco minutos., Si está listo para ser emparejado con asesores locales que lo ayudarán a lograr sus objetivos financieros, comience ahora.
  • Si después de comprar un complejo de apartamentos desea explorar la refinanciación del préstamo que tiene en la propiedad, consulte esta guía de refinanciación.