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Les Associations représentant les locataires et les propriétaires sont inondées de questions sur la Loi sur le contrôle des loyers et des expulsions dans tout l’état qui est entrée en vigueur en Californie Jan. 1.

le plus commun est: « Est-ce que cela s’applique à moi?, »

la réponse dépend généralement du type de propriété, de son âge, du fait que le propriétaire soit une personne ou une entité commerciale et de la durée d’occupation du logement par un locataire.

AB1482, la Loi sur la protection des locataires de 2019, limite les augmentations annuelles de loyer à 5% plus un taux d’inflation, ou 10% — Le moins élevé étant retenu. Il empêche également les propriétaires d’expulser les locataires, même après la fin de leur bail à durée déterminée, à l’exception d’un nombre limité de « causes justes ». »Une propriété individuelle pourrait être exemptée du contrôle des loyers, du contrôle des expulsions, des deux ou des deux.,

la nouvelle loi ne s’applique généralement pas aux logements déjà soumis à une ordonnance locale de contrôle des loyers. Cependant, une unité pourrait être exemptée d « une ordonnance locale mais soumise à la nouvelle loi de l » État, a déclaré Sasha Harnden, un défenseur de la politique du logement avec le Western Center on Law and Poverty.

Voici de brèves réponses aux questions courantes. Pour plus de détails, consultez une association de propriétaires ou de locataires ou un avocat ou lisez la loi en ligne.

Q: Quelles propriétés sont exemptées du contrôle des loyers en vertu de AB1482?,

r: tout type de bien locatif qui a été complété (selon la date de son certificat d’occupation) au cours des 15 dernières années est exonéré. Une fois qu’il atteint l’âge de 15 ans, il devient soumis au contrôle des loyers, même s’il est au milieu d’un bail, à moins qu’il ne soit admissible à une exemption différente.

le plafond de loyer ne s’applique pas aux maisons unifamiliales et aux condos, quel que soit l’âge, pourvu qu’il réponde à deux critères. Il doit être « aliénable séparément », ce qui signifie qu’il peut être vendu séparément de tout autre logement. Et le propriétaire doit généralement être une personne ou une fiducie révocable créée par un., Le propriétaire ne peut être une fiducie de placement immobilier, une société ou une société à responsabilité limitée dont au moins une société est membre.

Pour obtenir cette exonération, le propriétaire doit fournir un avis au locataire.

un duplex, un triplex ou un immeuble d’habitation plus grand n’est pas aliénable séparément. La loi, cependant, exempte spécifiquement les duplex si le propriétaire vit dans un logement pendant toute la durée de la location.,

la loi ne définit pas un duplex, il n’est donc pas clair si une maison unifamiliale avec une unité détachée, comme un chalet d’Arrière-cour, serait admissible comme un duplex en vertu de cette exemption, a déclaré Stephanie Shirkey, conseillère principale en politiques et en conformité avec la California Apartment Association, qui représente les propriétaires.

Il existe également des exemptions pour les unités de « logement abordable”, où les loyers sont limités par un acte ou un organisme gouvernemental, et les dortoirs universitaires. Il y a désaccord quant à savoir si les locataires avec l’Article 8 bons sont protégés en vertu de la loi de l’état.,

Q: Quelles propriétés sont exonérés de l’expulsion de contrôle?

A: les propriétés ci-dessus qui sont exemptées du contrôle des loyers sont également exemptées des nouveaux contrôles d’expulsion. Deux types de biens sont exemptés du contrôle des expulsions, mais pas du contrôle des loyers: les propriétés dans lesquelles un locataire partage une salle de bain ou une cuisine avec le propriétaire, et les propriétés occupées par le propriétaire (autres que les duplex) si le propriétaire ne loue pas plus de deux unités ou chambres à coucher., Cette dernière exemption couvrirait une maison avec une unité d  » habitation accessoire ou triplex si le propriétaire occupe une unité, Shirkey dit.

Q: Quels avis un locateur doit-il fournir?

R: Les particuliers qui possèdent une maison unifamiliale ou un condo n’obtiennent l’exemption du contrôle du loyer et de l’expulsion que s’ils donnent aux locataires un avis écrit de leur exemption en utilisant une déclaration spécifique dans la loi. Si la location commence ou se renouvelle à compter du 1er juillet, l’avis doit être fourni dans le contrat de location. Pour les locations existantes, les propriétaires devraient fournir un avis autonome dès que possible., Pour les locations qui commencent entre maintenant et le 30 juin, les propriétaires peuvent fournir un avis autonome ou le mettre dans le bail, a déclaré Shirkey. Lorsque la location est renouvelée, l’avis doit figurer dans le bail.

Ne pas fournir cet avis « pourrait être un problème” pour les locations unifamiliales, a déclaré Shirkey.

Si un logement est soumis à la fois au contrôle du loyer et à celui de l’expulsion en vertu de L’AB1482, le locateur doit fournir un avis informant le locataire de ces protections.

Si l’unité n’est soumise à aucun des deux — parce qu’elle a moins de 15 ans ou un duplex occupé par le propriétaire, par exemple-aucun préavis n’est requis.,

Q: Quel est le plafond de loyer dans ma région?

r: le plafond est de 5% plus un taux d’inflation qui varie selon les régions. Il prend effet Jan. 1 pour tous les logements soumis au plafond de loyer. Toutefois, si un propriétaire a augmenté le loyer de plus de la quantité autorisée entre le 15 Mars 2019, et Janv. 1, le loyer sur Janv. 1 doit être ramené au loyer à compter du 15 mars 2019, plus l’augmentation admissible. Le locateur n’a pas à rembourser le loyer payé entre le 15 mars 2019 et le 1er janvier 2019. 1 qui a dépassé l’augmentation admissible.

Q: Quel est le taux d’inflation?,

R: Il s’agit de la variation annuelle en pourcentage de l’indice des prix à la consommation entre le 1er avril de l’année en cours et l’année précédente.

dans quatre régions métropolitaines — San Francisco, Los Angeles, San Diego et Riverside — c’est le changement annuel rapporté par le Bureau of Labor Statistics pour cette région. Pour la région de San Francisco (comtés de San Francisco, San Mateo, Marin, Alameda et Contra Costa), le taux d’inflation pour avril dernier est de 4.01%, donc l’augmentation totale autorisée des loyers est de 9.01%.,

pour tous les autres domaines, il s’agit de l’évolution de L’indice des prix à la consommation de la Californie rapportée par le Département des Relations industrielles. Il est actuellement de 3,34%, pour un plafond total de 8,34%.

Q: un propriétaire peut-il augmenter le loyer de plus de 5% plus l’inflation pour couvrir les améliorations en capital?

r: Non, certaines ordonnances locales le permettent; l’état ne le fait pas.

Q: Comment fonctionne le contrôle des expulsions?

A: les propriétaires ont toujours été en mesure d’expulser les locataires pour ne pas payer le loyer, violer le bail, mener des activités criminelles sur la propriété ou d’autres causes pour lesquelles les locataires sont en faute., Cela ne change pas en vertu de la nouvelle loi.

en vertu de la loi de l’état précédent, les propriétaires pouvaient également expulser les locataires sans motif, avec le préavis requis, et pouvaient choisir de ne pas renouveler un bail à durée déterminée (sauf si l’unité est soumise aux lois locales de contrôle des expulsions).

en vertu de la nouvelle loi de l’état, les propriétaires ne peuvent expulser les locataires qui ont occupé l’unité pendant un certain temps pour des « causes justes » spécifiées. »Il s’agit notamment des causes pour lesquelles le locataire est fautif et d’un nombre limité de causes pour lesquelles il n’est pas fautif.,

ces causes sans faute comprennent l’intention du propriétaire d’occuper l’unité ou d’y déménager un conjoint, un partenaire domestique, des enfants, des petits-enfants, des parents ou des grands-parents; de démolir ou de rénover substantiellement la propriété; ou de retirer la propriété du marché locatif. Ils peuvent également expulser si un gouvernement l’ordonne.

cependant, avant d’expulser un locataire, le propriétaire doit donner au locataire, par écrit, la raison de l’expulsion et s’il s’agit d’une cause fautive ou non fautive. Pour les expulsions sans faute, le propriétaire doit payer au locataire un mois de loyer pour couvrir les frais de relogement.,

Q: Combien de temps le locataire doit-il occuper le logement pour être protégé par la loi?

A: Les locataires sont protégés en vertu de la disposition sur le contrôle des loyers à compter de janvier. 1 peu importe combien de temps ils l’ont occupé.

Les locataires sont protégés par la disposition d’expulsion après avoir occupé le logement pendant au moins 12 mois. Toutefois, si un locataire fait venir un autre adulte de plus de 18 ans (c.-à-d. un colocataire) avant que le locataire d’origine ait occupé l’unité pendant au moins 24 mois, les locataires ne sont pas protégés en vertu de AB1482 jusqu’à ce que l’un d’eux y ait été au moins 24 mois., ” Si j’y ai déjà vécu deux ans, je peux emménager dans un colocataire  » et être toujours protégé, a déclaré Harnden.

Q: Qui applique la nouvelle loi?

r: la loi n’a pas mis en place de mécanisme d’application, ce n’est donc pas clair. Harnden a dit qu’il pourrait être appliqué par des groupes d’aide juridique qui font la défense d’expulsion. Les Parties ayant un gripe peuvent avoir besoin d’embaucher un avocat.

Q: Est-il une limite à ce qu’un propriétaire peut demander lorsqu’un locataire déménage?

r: non, la loi n’a pas établi de contrôle de l’inoccupation, de sorte que les propriétaires d’Unités non exonérées peuvent augmenter le loyer à n’importe quel montant après le départ d’un locataire.,

Kathleen Pender est chroniqueuse au San Francisco Chronicle. Courriel: [email protected] vous avez besoin D’aide?