Le taux de capitalisation est un concept fondamental dans l’industrie de l’immobilier commercial. Pourtant, il est souvent mal compris et parfois mal utilisé. Cet article approfondira le concept du taux de plafonnement et éclaircira également certaines idées fausses courantes.

des Taux de capitalisation Définition

des Taux de capitalisation Exemple

prenons un exemple de la façon dont un taux de capitalisation est couramment utilisé., Supposons que nous recherchions la vente récente d’un immeuble de bureaux de classe A avec un résultat d’exploitation net stabilisé (NOI) de 1 000 000 $et un prix de vente de 17 000 000$. Dans le secteur de l’immobilier commercial, il est courant de dire que cette propriété s’est vendue à un taux de plafonnement de 5,8%.

Intuition derrière le taux de plafonnement

que vous dit réellement le taux de plafonnement? Une façon de penser intuitivement au taux de plafonnement est qu’il représente le pourcentage de rendement qu’un investisseur recevrait sur un achat au comptant., Dans l’exemple ci-dessus, en supposant que le proforma immobilier est EXACT, un investissement en espèces de 17 000 000 produce produirait un retour sur investissement annuel de 5,8%. Une autre façon de penser au taux de plafonnement est que c’est juste l’inverse du multiple prix/bénéfice. Considérez le graphique suivant:

comme indiqué ci-dessus, les taux de plafonnement et les multiples prix / bénéfices sont inversement liés. En d’autres termes, à mesure que le taux de capitalisation augmente, le multiple d’évaluation diminue.

Qu’est-ce qu’un bon taux de plafonnement?

Qu’est-ce qu’un bon taux de plafonnement?, La réponse courte est que cela dépend de la façon dont vous utilisez le taux de plafonnement. Par exemple, si vous vendez une propriété, un taux de plafond inférieur est bon, car cela signifie que la valeur de votre propriété sera plus élevée. D’autre part, si vous achetez une propriété, un taux de plafond plus élevé est bon, car cela signifie que votre investissement initial sera inférieur.

Vous pouvez également essayer de trouver un taux de capitalisation basé sur le marché en utilisant les ventes récentes de propriétés comparables. Dans ce cas, un bon taux de plafond est celui qui est dérivé de propriétés similaires au même endroit., Par exemple, supposons que vous souhaitiez déterminer la valeur d’un immeuble de bureaux en fonction d’un taux de capitalisation dérivé du marché. Dans ce cas, un bon taux de plafonnement est celui qui est dérivé des ventes récentes d’immeubles de bureaux sur le même marché. Un mauvais taux de plafond serait un dérivé de différents types de propriétés dans différents marchés.

quand, et quand pas, utiliser un taux de plafonnement

le taux de plafonnement est un ratio très courant et utile dans le secteur de l’immobilier commercial et il peut être utile dans plusieurs scénarios., Par exemple, il peut et est souvent utilisé pour dimensionner rapidement une acquisition par rapport à d’autres immeubles de placement potentiels. Une acquisition au taux de plafonnement de 5% par rapport à une acquisition au taux de plafonnement de 10% pour une propriété similaire située dans un endroit similaire devrait immédiatement vous indiquer qu’une propriété a une prime de risque plus élevée que l’autre.

Une autre façon dont les taux de plafonnement peuvent être utiles est quand ils forment une tendance. Si vous examinez les tendances des taux de capitalisation au cours des dernières années dans un sous-marché particulier, la tendance peut vous donner une indication de l’orientation de ce marché., Par exemple, si les taux de plafonnement se compressent, cela signifie que les valeurs sont offertes et qu’un marché se réchauffe. Où sont les valeurs susceptibles d’aller l’année prochaine? L’examen des données historiques sur les taux de capitalisation peut rapidement vous donner un aperçu de la direction des valorisations.

bien que les taux de plafonnement soient utiles pour les calculs de retour rapide de l’enveloppe, il est important de noter quand les taux de plafonnement ne doivent pas être utilisés., Lorsqu’il est correctement appliqué à une projection de résultat d’exploitation net stabilisé (NOI), le taux de plafonnement simple peut produire une évaluation approximativement égale à ce qui pourrait être généré à l’aide d’une analyse plus complexe des flux de trésorerie actualisés (DCF). Toutefois, si le flux net de revenus d’exploitation de la propriété est complexe et irrégulier, avec des variations substantielles des flux de trésorerie, seule une analyse complète des flux de trésorerie actualisés donnera une évaluation crédible et fiable.

composantes du taux de plafonnement

quelles sont les composantes du taux de plafonnement et comment peuvent-elles être déterminées?, Une façon de penser au taux de plafonnement est qu’il est fonction du taux de rendement sans risque plus une prime de risque. Dans la finance, le taux sans risque est le taux théorique de rendement d’un placement sans risque de perte financière. Bien sûr, dans la pratique, tous les investissements comportent même une petite quantité de risque. Cependant, comme les obligations américaines sont considérées comme très sûres, le taux d’intérêt d’une obligation du Trésor américain est normalement utilisé comme taux sans risque. Comment pouvons-nous utiliser ce concept pour déterminer les taux de capitalisation?

supposons que vous ayez 10 000 000 $à investir et que les obligations du Trésor à 10 ans rapportent 3% par an., Cela signifie que vous pouvez investir tous les Treas 10,000,000 dans les bons du Trésor, considéré comme un investissement très sûr, et passer vos journées à la plage collecte des chèques. Et si on vous offrait la possibilité de vendre vos trésors et d’investir plutôt dans un immeuble de bureaux de classe A avec plusieurs locataires? Un moyen rapide d’évaluer cet immeuble de placement potentiel par rapport à votre placement sûr du Trésor est de comparer le taux de capitalisation au rendement des obligations du Trésor.

supposons que le taux plafond d’acquisition de l’immeuble de placement soit de 5%. Cela signifie que la prime de risque par rapport au taux sans risque est de 2%., Cette prime de risque de 2% reflète l’ensemble du risque supplémentaire que vous assumez au-delà des bons du Trésor sans risque, ce qui prend en compte des facteurs tels que:

  • L’Âge de la propriété.
  • de la Solvabilité des locataires.
  • la Diversité des locataires.
  • durée des Baux locatifs en place.
  • fondamentaux plus larges de l’offre et de la demande sur le marché pour cette classe d’actifs particulière.
  • fondamentaux économiques sous-jacents de la région, y compris la croissance démographique, la croissance de l’emploi et l’inventaire de l’espace comparable sur le marché.,

lorsque vous prenez tous ces éléments et les décomposez, il est facile de voir leur relation avec le taux sans risque et le taux de capitalisation global. Il est important de noter que les pourcentages de chaque facteur de risque d’un taux de capitalisation et, finalement, le taux de capitalisation se sont subjectives et dépendent de votre propre jugement et de l’expérience.

encaisser vos bons du Trésor et investir dans un immeuble de bureaux à un taux d’acquisition plafonné de 5% est-il une bonne décision? Cela, bien sûr, dépend de votre aversion au risque., Un rendement supplémentaire de 2% sur votre investissement peut ou non valoir le risque supplémentaire inhérent à la propriété. Peut-être Êtes-vous en mesure d’obtenir des conditions de financement favorables et en utilisant cet effet de levier, vous pourriez augmenter votre rendement de 5% à 8%. Si vous êtes un investisseur plus agressif, cela pourrait vous intéresser. D’un autre côté, vous voudrez peut-être la sûreté et la sécurité que les bons du Trésor offrent, et un rendement de 3% est une compensation adéquate en échange de cette protection à la baisse.

méthode de placement par bande

l’approche des taux sans risque ci-dessus n’est pas la seule façon de penser aux taux de capitalisation., Une autre approche populaire pour calculer le taux de plafonnement consiste à utiliser la méthode de la bande de placement. Cette approche prend en compte le rendement pour le prêteur et les investisseurs en actions dans une transaction. La formule de la tranche d’investissement est simplement une moyenne pondérée du rendement de la dette et du rendement requis des capitaux propres. Par exemple, supposons que nous puissions garantir un prêt à 80% de la valeur (LTV), amorti sur 20 ans à 6%. Il en résulte une constante Hypothécaire de 0,0859. En outre, supposons que le rendement des capitaux propres requis soit de 15%. Il en résulterait un calcul du taux de plafonnement moyen pondéré de 9.,87% (80%*8.59% + 20%*15%).

le modèle de Gordon

le modèle de Gordon est une autre méthode de calcul du taux de plafonnement qui mérite d’être mentionnée. Si vous vous attendez à ce que les NOI augmentent chaque année à un rythme constant, le modèle de Gordon peut transformer ce flux de flux de trésorerie en croissance constante en une simple approximation du taux de plafonnement. Le modèle Gordon est un concept traditionnellement utilisé dans la finance pour évaluer une action avec une croissance du dividende:

Cette formule résout pour la valeur, compte tenu des flux de trésorerie (CF), du taux d’actualisation (k) et d’un taux de croissance constant (g)., D’après la définition du taux de plafonnement, nous savons que Value = NOI/Cap. Cela signifie que le taux de plafonnement peut être décomposé en deux composantes, k-G. autrement dit, le taux de plafonnement est simplement le taux d’actualisation moins le taux de croissance.

Comment peut-on l’utiliser? Supposons que nous examinions un bâtiment avec un Io de 100 000 $et dans notre analyse, nous nous attendons à ce que le io augmente de 1% par année. Comment pouvons-nous déterminer le taux de capitalisation à utiliser? En utilisant le modèle Gordon, nous pouvons simplement prendre notre taux d’actualisation et soustraire le taux de croissance annuel., Si notre taux d’actualisation (habituellement le taux de rendement requis de l’investisseur) est de 10%, alors le taux de plafonnement approprié à utiliser dans cet exemple serait de 9%, ce qui donne une évaluation de 1 111 111$.

le modèle Gordon est un concept utile à connaître lors de l’évaluation de propriétés avec des flux de trésorerie croissants. Cependant, ce n’est pas une solution unique et présente plusieurs limitations intégrées. Par exemple, si le taux de croissance est égal au taux d’actualisation? Cela donnerait une valeur infinie, ce qui est bien sûr absurde., Alternativement, lorsque le taux de croissance dépasse le taux d’actualisation, le modèle de Gordon donne une évaluation négative, ce qui est également un résultat absurde.

ces limitations intégrées ne rendent pas le modèle Gordon inutile, mais vous devez en être conscient. Assurez-vous toujours de comprendre les hypothèses que vous faites dans une analyse et si elles sont raisonnables ou non.

les nombreuses couches d’évaluation

l’évaluation des biens immobiliers commerciaux est un processus à plusieurs niveaux et commence généralement par des outils plus simples que l’analyse des flux de trésorerie actualisés., Le taux de plafonnement est l’un de ces outils plus simples qui devraient être dans votre boîte à outils. Le taux plafond peut communiquer beaucoup sur une propriété rapidement, mais peut également laisser de côté de nombreux facteurs importants dans une évaluation, notamment l’impact des flux de trésorerie irréguliers.

la solution consiste à créer une projection des flux de trésorerie sur plusieurs périodes qui prend en compte ces variations des flux de trésorerie et, en fin de compte, à effectuer une analyse des flux de trésorerie actualisés pour obtenir une évaluation plus précise., Si vous avez besoin d’aide pour établir une projection des flux de trésorerie et exécuter une analyse des flux de trésorerie actualisés, pensez à essayer notre logiciel d’analyse de l’immobilier commercial.