qu’est-ce qu’un certificat de préclusion de locataire (également appelé contrat de préclusion, Questionnaire D’Information de location ou déclaration de renseignements de location de locataire)?

lorsqu’un locateur met un bien locatif en vente, l’agent immobilier ou le locateur demande souvent aux locataires de l’immeuble de remplir et de signer un document appelé certificat de préclusion. Parfois, un certificat de préclusion est intitulé Déclaration D’information sur la location du locataire ou Questionnaire D’Information sur la location.,

un certificat de préclusion est utilisé pour informer un acheteur potentiel d’un bien locatif commercial ou résidentiel des droits et privilèges des locataires existants. Le certificat de préclusion demande des informations sur le montant de la location, les conditions du bail, le statut de location protégée, les accords oraux avec le locateur, les modifications aux contrats de location écrits, les promesses faites par le locateur et les accords concernant le paiement des services publics, par exemple l’eau et le gaz. En bref, l’accord de préclusion vise à décrire complètement la nature de la relation entre le locateur et le locataire., L’objectif est d’informer les éventuels acheteurs de la propriété locative des droits et privilèges dont bénéficient les locataires existants.

suis-je tenu de conclure une entente de préclusion?

un locataire doit signer un certificat de préclusion lorsque le bail écrit contient une disposition l’obligeant à le faire. C’est un manquement au bail de refuser de remplir une préclusion lorsque le bail exige qu’un locataire le fasse. De nombreux Baux contiennent cette clause, il est donc très important qu’un locataire examine le bail avant de décider de remplir ou non un certificat de préclusion.,

Si votre bail contient une disposition qui vous oblige à remplir un certificat de préclusion, il indiquera également combien de jours vous avez pour le faire. Examinez attentivement cette disposition de votre bail car un locataire ne dispose généralement que de quelques jours pour remplir un certificat de préclusion et le retourner au locateur.

Lorsqu’un locataire ne remplit pas un certificat de préclusion tel qu’exigé par un bail, le locataire peut être expulsé pour violation du contrat de location. En l’absence d’une disposition de bail, le locataire n’est pas tenu de remplir et de signer une convention de préclusion., Cependant, dans de nombreuses circonstances, il sera dans l’intérêt du locataire de remplir et de signer un certificat de préclusion même si le bail n’exige pas que le locataire le fasse.

dois-je signer un certificat de préclusion?

même si un bail peut ne pas exiger un certificat de préclusion, il y a quelques situations où un locataire devrait quand même signer un accord de préclusion. Premièrement, un locataire devrait signer une entente de préclusion lorsque le locataire a des ententes orales avec le locateur qui ne sont pas mémorisées par écrit., Par exemple, si un locateur a accepté oralement de permettre à un locataire d’avoir un animal de compagnie, le locataire serait sage d’inscrire cette entente dans le certificat de préclusion, de sorte que le nouveau propriétaire sera mis au courant de ce privilège. D’autres exemples incluent des accords sur le paiement des services publics, des aires de garage et d’entreposage, la sous-location, l’utilisation des espaces communs, les réductions de loyer, les intérêts de dépôt de garantie et les augmentations de loyer.,

deuxièmement, dans les territoires réglementés par le loyer, un locataire peut vouloir signer un certificat de préclusion pour informer les acheteurs potentiels des restrictions sur la propriété en cas d’expulsion sans faute, comme une restriction sur la conversion de condominiums.

troisièmement, un locataire devrait signer un certificat de préclusion si le locataire vit dans une juridiction réglementée par les loyers et bénéficie d’une protection contre certains types d’expulsions en raison de son âge, d’un handicap ou d’une maladie en phase terminale., Il est sage de parler à un avocat des droits des locataires ou à une Agence Municipale appropriée pour déterminer si le statut protégé s’applique ou si des restrictions de propriété peuvent s’appliquer après certaines expulsions sans faute.

quelles sont certaines choses qui ne sont peut-être pas couvertes dans mon bail mais que je voudrai aborder dans le certificat de préclusion?

Vous avez peut-être conclu des ententes parallèles avec votre propriétaire qui ne sont pas dans votre bail ou qui contredisent ce que dit votre bail. Pour préserver l’un de ces accords, vous voudrez les inclure dans votre certificat de préclusion., Quelques exemples sont

  • l’utilisation d’une zone de stockage
  • l’utilisation d’une place de stationnement
  • la Permission d’avoir un animal de compagnie
  • l’utilisation Exclusive d’un jardin
  • Un accord pour maintenir la partie de bâtiment en échange d’une réduction du loyer
  • l’Autorisation de sous-louer
  • l’Autorisation d’avoir un colocataire(s)

La liste ci-dessus est loin d’être exhaustive. Les exemples illustrent à quel point les ententes externes avec un propriétaire peuvent varier. Les locataires voudront s’assurer de répondre à tous les accords qui sont en leur faveur qu’ils veulent préserver.,

Quel est l’effet d’un accord de préclusion?

le contenu d’un accord de préclusion est présumé de manière concluante être vrai et lient à la fois le locateur et le locataire. Plaza Autoroute Ltd. P’ship v. Première Montagne de la Banque, 81 Cal. App. 4e 616, 628 (2000). En fait, le contenu de l’accord de préclusion est réputé concluant même s’il est erroné. ID. Cela signifie que les locataires sont liés par le contenu d’un certificat de préclusion. ID.; Cal. Evid. Code § 622. Les propriétaires sont également empêchés de contester la véracité du certificat de préclusion. Miner V. Tustin Ave., Inv’RS, LLC, 116 Cal. App. 4ème 264, 271 (2004); Cal. Evid. Code § 622. Lorsqu’il existe une ambiguïté entre le certificat de préclusion et le bail ou tout autre document écrit, les tribunaux liront le bail et la préclusion ensemble pour corriger l’ambiguïté. Mineur, 116 Cal. App. 4e à 268; Cal. Evid. Code § 622. Bien que ces principaux cas Californiens concernaient des locataires commerciaux, les opinions de la Cour sont également pertinentes pour les locataires résidentiels.

Dans Plaza Freeway, le défendeur avait un bail de vingt-cinq ans qui était ambigu quant aux dates de début et de fin du bail. 81 Cal. App., 4e à 619. Lorsque le bâtiment a été vendu au demandeur, le défendeur a signé un certificat de préclusion qui précisait les dates de début et de fin du bail. ID. à 620. Le défendeur avait une option dans son bail pour prolonger sa durée qui obligeait le défendeur à aviser le demandeur douze mois avant l’expiration du bail pour exercer cette option. ID. à 620. Lorsque le défendeur a tenté d’exercer l’option de proroger leur mandat, le demandeur a prétendu que le défendeur avait dépassé la date limite de notification pour le faire sur la base des dates de certificat de préclusion que le défendeur avait fournies. ID., au 619. Le défendeur n’était pas d’accord et est resté en possession de la propriété. ID. Par la suite, le demandeur a intenté une action en justice pour expulsion. ID. Le Tribunal de première instance a déterminé quelle était la date de résiliation correcte du bail et a conclu que, indépendamment du certificat de préclusion, le défendeur était en possession légale du bien après avoir exercé en temps opportun son option conformément au bail. ID. Cependant, le jugement du Tribunal de première instance a été annulé en appel. ID. La Cour d’appel a conclu que le défendeur était lié par les dates qu’il a écrites dans le certificat de préclusion—même si les dates étaient incorrectes. ID. à 629., La Cour a précisé que le contenu d’un certificat de préclusion est considéré comme concluant, ruing que de tenir autrement « irait à l’encontre de l’objectif derrière la pratique répandue d’utiliser des certificats de préclusion.” ID. à 628.

Mais, lorsqu’il existe une ambiguïté entre le certificat de préclusion et le bail ou un autre document écrit, les tribunaux liront le bail et la préclusion ensemble. Mineur, 116 Cal. App. 4e à 264., Lorsqu’un conflit entre un bail et un certificat de préclusion est causé par une ambiguïté dans la préclusion et non dans le bail, l’ambiguïté peut ne pas avoir d’effet présumé de préclusion sur les droits du locataire concernant les conditions du bail clairement énoncées. ID. Cela se distingue de Plaza Freeway où la préclusion était claire sur son visage.

dans Miner, le bail du demandeur contenait une option de renouvellement. Cependant, le demandeur avait rempli un certificat de préclusion qui contenait une clause stipulant que le locataire n’avait pas d’options « sauf ce qui suit”, et le demandeur a laissé cet espace vide. ID. à 271., Étant donné que le bail prévoyait une option, le locataire a créé une ambiguïté en laissant cette disposition en blanc sur le certificat de préclusion. ID. à 267. La Cour a conclu que le certificat de préclusion et le bail constituaient ensemble l’ensemble du contrat à interpréter. ID.

la chose importante à noter en ce qui concerne la réalisation du certificat de préclusion est que les locataires doivent absolument s’assurer que les informations sur le document sont correctes, exactes et complètes afin de protéger leurs droits., Un locataire doit examiner attentivement son bail, son addenda et toute autre entente qu’il a conclue avec le locateur avant de remplir un certificat de préclusion.

Quels sont les risques liés à la signature d’un certificat de préclusion?

En règle générale, un certificat de préclusion dûment rempli ne présente aucun risque pour le locataire. Toutefois, si le certificat de préclusion n’est pas exact et décrit des droits incompatibles avec les conditions du bail, un problème peut survenir. Bien que rares, les locataires ont été poursuivis pour préclusion inexacte, principalement dans les juridictions réglementées par les loyers., Étant donné qu’un certificat de préclusion est un document contraignant, il ne devrait pas inclure de dispositions incompatibles avec le contrat de location ou inexactes. Plaza Autoroute, 81 Cal. App. 4e à 616; Cal. Evid. Code § 622. Afin d’éviter ces problèmes potentiels, le locataire doit faire très attention à ce que toutes les dispositions énumérées dans l’accord de préclusion soient exactes et complètes.

Un certificat de préclusion ne doit pas être utilisé à la place du bail lui-même. Un locataire devrait s’opposer à toute disposition qui modifierait les conditions de son bail ou limiterait ses droits en vertu du bail., Un locataire doit également faire attention à remplir les informations sur le certificat de préclusion qui est déjà contenu dans le bail car cela peut entraîner une ambiguïté si rempli de manière incorrecte ou inexacte. Assurez-vous que le bail original et tous les documents pertinents figurent sur le certificat de préclusion, tels que les modifications, les addendums ou les ententes annexes. Si vous omettez des détails importants de votre location qui vous sont favorables, le nouveau propriétaire peut être en mesure de vous refuser ces avantages plus tard.,

que se passe-t-il si un agent immobilier ne transmet pas le certificat de préclusion aux acheteurs potentiels?

Les Agents immobiliers ont le devoir de fournir aux acheteurs potentiels tous les certificats de préclusion. Cal. Civ. Code § 2079.16. En outre, un acheteur peut recouvrer des dommages-intérêts contre un vendeur ou un agent immobilier qui soumet une entente de préclusion erronée. Linden Partenaires v. Wilshire Linden Cul’ns., 62 Cal. App. 4e 508, 531 (1998).,

bien que cette situation crée un problème pour l’acheteur, le vendeur et l’agent, tant que le locataire a respecté son obligation de remplir correctement et avec précision le certificat de préclusion, le locataire n’assumera aucune responsabilité. Si une question se pose, cependant, il est préférable de consulter un avocat locataire expérimenté.

que dit La San Francisco Rent Ordinance sur les certificats de préclusion?

La San Francisco Rent Ordinance envisage l’effet grave que la signature d’un certificat de préclusion peut avoir sur les locataires, et par conséquent, conformément à L’article 37.,9 (k), les propriétaires doivent signifier une « divulgation des droits aux locataires avant et après la vente des logements locatifs sous réserve de l’article 37.9. »S. F. Cal., Ordonnance sur les loyers § 37.9(k) (1).

L’article 37.9(k)(1) stipule que lorsque des biens contenant des unités locatives soumises à L’ordonnance sur les loyers de SF sont vendus, les propriétaires doivent fournir aux locataires une divulgation écrite de certains droits., En ce qui concerne les certificats de préclusion, l’Ordonnance stipule que la divulgation doit contenir ce qui suit:

Une déclaration selon laquelle les locataires ne sont pas tenus de remplir ou de signer des certificats de préclusion ou des accords de préclusion, sauf si la loi ou le contrat de location de ce locataire l’exige. La déclaration doit en outre informer les locataires que les droits des locataires peuvent être affectés par un certificat ou une entente de préclusion et que les locataires doivent demander des conseils juridiques avant de remplir ou de signer un certificat ou une entente de préclusion.

en Vertu de l’Article 37.,9 (k) le locateur doit également divulguer au locataire qu’il ne peut être expulsé, que son loyer ne peut être augmenté et que son bail ne peut être modifié uniquement parce que le bien est vendu. S. F. Cal., Ordonnance sur les loyers § 37.9(k) (1).