10 consigli per l’acquisto di immobili in affitto

Se state guardando le repliche di HGTV “Redditi da capitale” e si chiede se è il momento di comprare una proprietà in affitto e diventare un padrone di casa, non siete i soli.

Tra la nostra economia a crescita lenta, i tassi di interesse storicamente bassi e l’umore dei millennial di affittare invece di possedere, la proprietà a reddito è stata in crescita dalla Grande Recessione.,

In effetti, il settore immobiliare è ora l’investimento a lungo termine preferito dagli americani, secondo un recente studio di Bankrate. La popolarità del settore immobiliare è al suo punto più alto da quando Bankrate ha iniziato l’indagine sette anni fa.

Dovresti fare il grande passo su una proprietà in affitto? Gli esperti offrono un sì qualificato, a condizione che tu faccia i compiti prima. Qui ci sono 10 cose da considerare prima di tuffarsi in proprietà di reddito.,

Non è così facile come sembra

Dimenticate gli stereotipi TV sitcom di proprietari all ” oscuro. Per sfruttare al meglio la proprietà del reddito richiede l’occhio di un contabile per i dettagli, la comprensione di un avvocato delle leggi locatore-inquilino, la lungimiranza di un indovino e, se si sceglie di gestire la proprietà in affitto da soli, la disposizione ferma-ma-amichevole di un padrone di casa.

“Dove le persone che vogliono diventare proprietari cadono a corto è, non si rendono conto di quanto lavoro va in esso,” dice Diana George, fondatore di Vault Realty Group, ora parte di Century 21.,

Quindi, prima di saltare in, ti consigliamo di considerare se si ha il tempo e l’abilità di mettere in gestione di un noleggio. Mentre la proprietà in affitto è considerata un investimento passivo, ciò non significa che tu sia completamente passivo nella sua gestione.

Il successo richiede una prospettiva a lungo termine

Jeremy Kisner, consulente patrimoniale senior presso Surevest Wealth Management a Phoenix, possiede due affitti a Las Vegas. L’unità che ha tenuto per 13 anni ha avuto due inquilini e bassa manutenzione, mentre l’altro ha avuto tre inquilini in quattro anni — l’ultimo uno sfratto costoso.,

Sta seguendo lo stesso consiglio che dà ai suoi clienti.

“Il modo in cui le persone si mettono nei guai con quasi tutti gli investimenti è che non tengono le cose abbastanza a lungo”, dice. “Con gli affitti, se si rompe anche in base al flusso di cassa, in realtà non è male perché si paga il capitale e si costruisce l’equità in questo modo. Poi, si spera anche vedere qualche apprezzamento.”

Quindi, se stai cercando di fare soldi nel settore immobiliare, ti consigliamo di pensare a lungo termine., Come si paga verso il basso o eliminare principale nel corso degli anni, si dovrebbe essere in grado di far crescere il flusso di cassa.

È facile (e costoso) infrangere la legge

Le leggi del proprietario-inquilino dello Stato possono agire come un tombino aperto per i proprietari di noleggio che li ignorano, secondo Kathy Hertzog, proprietaria di Erie, Pennsylvania-based Landlord Association.

Caso in questione è depositi cauzionali tenant. Non è così semplice come raccogliere e tenere i soldi.

” C’è sicuramente la contabilità coinvolta., Devi avere quell’account per ogni inquilino e tenere quei soldi in quel conto e salvarlo”, dice Hertzog. “Le leggi sui depositi di sicurezza regolano quanto tempo devi restituire un deposito cauzionale quando termina la locazione, meno le spese per la pulizia e la riparazione, che devono essere dettagliate.”

” In alcuni stati, se non lo trasformi, l’inquilino può andare dietro al proprietario per raddoppiare il deposito cauzionale per non averlo restituito entro il periodo di tempo specificato”, dice.,

Naturalmente, questo è solo un aspetto delle leggi che circondano la proprietà in affitto, e ci sono molti altri che i proprietari devono conoscere per evitare di correre contro di loro. Ti consigliamo di avere familiarità con le regole intorno sfratto, alloggi equi e altri requisiti normativi.

Assicurati di essere proprietario materiale

Se acquisti una proprietà in affitto, dovresti essere il tuo proprietario o sborsare il 6-10% del tuo reddito da locazione a un servizio di gestione? Mentre non c’è una risposta giusta per tutti, George e Kisner preferiscono subappaltare il lavoro.,

“Fanno il controllo dei precedenti sul vostro inquilino, assicurarsi che firmano il contratto di locazione e pagare il loro affitto in tempo,” George dice. “Questo ti libera per gestire i tuoi soldi, non la tua proprietà e gli inquilini.”

Hertzog dice che c’è un lato negativo potenzialmente ripido nell’essere il tuo padrone di casa.

” Se ti avvicini troppo ai tuoi inquilini e gli inquilini hanno problemi finanziari, puoi trovarti bloccato perché non vuoi sfrattarli”, dice. “Devi essere molto professionale a riguardo, perché se qualcuno non paga l’affitto, ti sta rubando.,”

In cima a questo problema, ti senti a tuo agio nel prendere le decisioni esecutive che devono essere prese nella gestione di una proprietà? Riparerai o finirai per sostituire quel condizionatore d’aria in mancanza o la lavastoviglie che perde? Avrai bisogno di fare la chiamata su quale sia la migliore linea d’azione.

Analizzare se l’acquisto o il finanziamento è meglio

Mentre alcuni esperti finanziari insistono si dovrebbe mai comprare un noleggio a meno che non si può pagare in contanti per esso, Surevest ricchezza Kisner implora di differire.

“La leva (cioè un mutuo) in genere ingrandisce i rendimenti, sia al rialzo che al ribasso”, dice.,

Ad esempio, immagina una proprietà in affitto acquistata per cash 100.000 in contanti. La casa produce un affitto di annually 12.000 all’anno ed è tassato a $1.000. Con un programma di ammortamento di 27,5 anni e un tasso di imposta sul reddito del 20 per cento, un investitore avrebbe guadagnato poco più di cash 9.500 in contanti ogni anno. Quindi il rendimento annuo in contanti dell’investitore è di circa il 9,5%. Non male.

Ecco come l’investitore utilizzando leva eseguita, assumendo la stessa casa. Questo investitore ha un mutuo per l ‘ 80 per cento della casa, che si compone al 4 per cento., Dopo aver sottratto le spese operative e le spese per interessi aggiuntivi, questo investitore guadagna quasi annually 5,580 in contanti all’anno. Con invested 20.000 investiti, il rendimento annuo in contanti dell’investitore è di circa il 27,9 per cento.

In effetti, la situazione per il proprietario con leva è in realtà un po ‘ meglio di quanto suggeriscano questi numeri. Questo perché parte dell’affitto va a pagare il capitale del mutuo. Così, mentre l’investitore non poteva intascare il flusso di cassa perché è stato utilizzato per pagare il prestito, l’investitore ancora profittato (e pagato le tasse) su quei soldi.,

Questo è il potere della leva finanziaria per oscillare il rendimento di un investitore.

George concorda: “Sono assolutamente d’accordo con l’andare convenzionale (mutuo). È un ottimo modo per massimizzare i tuoi dollari.”

Budget per l’imprevisto

Il mancato piano per la miriade di spese di possedere un noleggio può diventare una pista veloce per il disastro.

“Come padrone di casa, si desidera risparmiare circa il 20 per cento al 30 per cento del vostro reddito da locazione per la manutenzione, la manutenzione e le emergenze,” dice Hertzog della Landlord Association.,

” Vuoi assicurarti di non vivere solo di questo”, dice, ” perché quando succede qualcosa di grande, non avrai soldi per ripararlo, e ora sei bloccato perché sei un padrone di casa con una proprietà che deve essere riparata rapidamente, e non hai quei soldi.”

Kisner non poteva essere più d’accordo:” È stata la mia esperienza che sottovaluti sempre tutte le diverse spese che hanno un modo di emergere e sopravvaluta sempre quanto sia positivo il flusso di cassa”, dice.,

Ricordarsi di rinnovare i contratti di locazione

Se i proprietari di mom-and-pop hanno un punto cieco lampante, è il mancato rinnovo dei contratti di locazione degli inquilini in modo tempestivo, secondo George.

” Saresti sorpreso di quanti proprietari non rinnovano i loro contratti di locazione ogni anno, quindi lasciano che i loro inquilini vadano in leasing mese per mese”, dice. “Cosa c’è di sbagliato in questo? Quello che non va e ‘che il loro pensiero e’ che ora, se voglio far uscire il mio inquilino, non posso perche ‘ ora non sono legati a un contratto di locazione.”

” Inoltre, non possono aumentare l’affitto”, dice George., “L’unico modo per cambiare l’affitto è se li fai firmare un modulo che cambia il contratto di locazione ogni anno. E ‘cosi’ che tieni sotto controllo i tuoi inquilini. Quando lo lasci scivolare così, può essere davvero difficile riportare i tuoi inquilini in pista”, dice George.

A seconda dello stato, i proprietari possono dare avviso di sfratto per un periodo specificato. In California, dove George ha sede, lo stato consente ai proprietari di dare un preavviso di 60 giorni per gli inquilini che hanno vissuto nella proprietà per più di un anno (o 30 giorni per meno di un anno), anche se la situazione potrebbe essere diversa nelle città controllate dagli affitti., Il proprietario potrebbe anche offrire un nuovo contratto di locazione allo stesso tempo.

E ‘ tutta una questione di posizione, posizione, posizione – sorta di

Quel vecchio mantra agente immobiliare circa l’importanza della posizione prende una svolta interessante quando applicato alla proprietà reddito.

“Le migliori posizioni con il maggior apprezzamento sono dove potenzialmente avrai il peggior flusso di cassa con un noleggio”, dice Kisner.

Perché? Gli investitori possono guadagnare un ritorno in due modi: flusso di cassa e apprezzamento. In alcune aree gli investitori potrebbero desiderare un flusso di cassa più elevato per compensarli per un apprezzamento più lento., Ma se gli investitori si aspettano che un’area si apprezzi sostanzialmente, potrebbero essere disposti a rinunciare a parte del flusso di cassa per godere di tale apprezzamento. Il risultato: l’apprezzamento delle case supera la crescita degli affitti e le case si apprezzano mentre producono un flusso di cassa relativamente basso.

“Di conseguenza, la proprietà deve apprezzare di più per competere come investimento con proprietà in aree meno desiderabili”, afferma Kisner.

La sua soluzione: Err sul lato dell’apprezzamento. Questo è quello che sta facendo con i suoi due affitti, che, in un buon mese, a malapena pareggiano., “Ma se li tengo fino a quando non compio 60 anni quando vengono pagati, anche dopo le tasse di proprietà e l’assicurazione, raddoppierò il mio reddito di previdenza sociale”, dice.

Vuoi inquilini a lungo termine? Considera la sezione 8

Il posto vacante dell’inquilino improvviso è la rovina di ogni proprietario di noleggio.

” Ogni mese che un noleggio è vacante, devi pagare mutui, utenze e manutenzione di tasca tua, quindi il turnaround è una delle cose che devi affrontare molto rapidamente”, dice Hertzog.

Una soluzione popolare? Dare Sezione 8 affittuari una prova.,

Sezione 8, aka il Dipartimento di Housing and Urban Development Housing Choice Voucher Program, in genere tappi l’affitto per gli americani a basso reddito che si qualificano al 30 per cento del loro reddito mensile rettificato. Mentre alcuni proprietari sono scettici dei documenti e dei potenziali problemi di manutenzione presentati da alcuni affittuari della Sezione 8, Hertzog vede favorevolmente gli inquilini della Sezione 8.

“Le popolazioni più anziane e le persone con disabilità sono solitamente inquilini eccellenti. Si prendono cura eccellente della proprietà perché questa è la loro casa. Questo è dove vogliono essere., Inoltre, se non pagano l’affitto o rovinano la tua casa, rischiano di perdere il voucher Sezione 8”, dice.

Non dimenticare la proprietà in affitto al momento delle imposte

C’è un singolare raggio di sole che si abbatte sui proprietari di immobili a reddito ogni primavera mentre si accovacciano con il loro contabile per preparare la loro dichiarazione dei redditi federale.

“Quando hai la tua casa, puoi cancellare l’interesse e questo è tutto”, dice George.,

“Ma quando si possiede un investimento immobiliare, il vostro programma E modulo fiscale consente di cancellare quasi tutto sotto il sole, dalla pittura la casa per cambiare le lampadine.

“Quindi, anche se hai redditi da locazione da segnalare, puoi mostrare meno reddito di quello che stai effettivamente raccogliendo e cancellare il pagamento del mutuo e gli interessi mentre costruisci equità allo stesso tempo”, dice George.

È quella potente combinazione di benefici fiscali e rendimenti degli investimenti che aiuta a mantenere gli investitori interessati alle proprietà in affitto.,

Bottom line

Proprietà in affitto può essere un ottimo investimento se ci si avvicina in modo business-like. Ma ti consigliamo di capire (per quanto possibile) che cosa si sta ottenendo in prima di stabilire i vostri soldi. Mentre l’appello di generare un reddito mensile passivo con il settore immobiliare è alto, è importante ricordare che spesso richiede un sacco di lavoro per mantenere quel reddito che scorre.

Per saperne di più:

• Quanto casa può permettersi?,
• Questi sono i tempi migliori (e peggiori) per vendere una casa
• 8 cose da fare immediatamente quando si acquista una nuova casa

— Jay McDonald ha scritto la versione originale di questa storia.