Che cos’è un certificato di preclusione dell’inquilino (indicato anche come Accordo di preclusione, questionario di informazioni sul noleggio o dichiarazione di informazioni sul noleggio dell’inquilino)?

Quando un proprietario mette in vendita una proprietà in affitto, l’agente immobiliare o il proprietario spesso richiede che gli inquilini dell’edificio completino e firmino un documento chiamato Certificato di preclusione. A volte un certificato di preclusione ha diritto alla dichiarazione delle informazioni sul noleggio dell’inquilino o al questionario sulle informazioni sul noleggio.,

Un certificato di preclusione viene utilizzato per informare un potenziale acquirente di immobili commerciali o residenziali in affitto dei diritti e dei privilegi degli inquilini esistenti. Il certificato di preclusione richiede informazioni sull’importo del noleggio, i termini di locazione, lo stato di locazione protetto, gli accordi orali con il proprietario, le modifiche ai contratti di locazione scritti, le promesse fatte dal proprietario e gli accordi relativi al pagamento delle utenze, ad esempio acqua e gas. In breve, l’accordo di preclusione ha lo scopo di descrivere completamente la natura del rapporto tra il proprietario e l’inquilino., L’obiettivo è quello di mettere eventuali potenziali acquirenti della proprietà in affitto su preavviso per quanto riguarda i diritti e privilegi che gli inquilini esistenti godono.

Devo completare un accordo di preclusione?

Un tenant deve firmare un certificato di preclusione in cui il contratto di locazione scritto contiene una disposizione che richiede al tenant di farlo. Si tratta di una violazione del contratto di locazione di rifiutare di completare una preclusione in cui il contratto di locazione richiede un inquilino a farlo. Molti contratti di locazione contengono questa clausola, quindi è molto importante che un inquilino riveda il contratto di locazione prima di decidere se compilare o meno un certificato di preclusione.,

Se il contratto di locazione contiene una disposizione che richiede di completare un certificato di preclusione, indicherà anche quanti giorni è necessario farlo. Rivedere questa disposizione del contratto di locazione con attenzione come un inquilino in genere ha solo pochi giorni per completare un certificato di preclusione e restituirlo al padrone di casa.

Se un tenant non riesce a completare un certificato di preclusione come richiesto da un contratto di locazione, il tenant può essere sfrattato per violazione del contratto di locazione. In assenza di una disposizione di locazione, un inquilino non è tenuto a completare e firmare un accordo di preclusione., Tuttavia, in molte circostanze sarà nel migliore interesse dell’inquilino compilare e firmare un certificato di preclusione anche se il contratto di locazione non richiede all’inquilino di farlo.

Devo firmare un certificato di preclusione?

Anche se un contratto di locazione non può richiedere un certificato di preclusione, ci sono alcune situazioni in cui un inquilino dovrebbe ancora firmare un accordo di preclusione. In primo luogo, un inquilino dovrebbe firmare un accordo di preclusione in cui l’inquilino ha accordi orali con il padrone di casa che non sono memorialized per iscritto., Ad esempio, se un proprietario ha accettato oralmente di consentire a un inquilino di avere un animale domestico, l’inquilino sarebbe saggio elencare tale accordo nel certificato di preclusione, in modo che il nuovo proprietario sarà messo in comunicazione di questo privilegio. Altri esempi includono accordi sul pagamento di utenze, garage e aree di stoccaggio, subaffitto, uso delle aree comuni, riduzioni di affitto, interessi di deposito cauzionale e aumenti di affitto.,

In secondo luogo, nelle giurisdizioni controllate dagli affitti, un inquilino potrebbe voler firmare un certificato di preclusione per informare i potenziali acquirenti delle restrizioni sulla proprietà in caso di sfratto senza colpa, come una restrizione sulla conversione del condominio.

In terzo luogo, un inquilino dovrebbe firmare un certificato di preclusione se l’inquilino vive in una giurisdizione controllata dall’affitto e ha una protezione contro determinati tipi di sfratti a causa di età, disabilità o malattia terminale., È saggio parlare con un avvocato dei diritti degli inquilini o un’agenzia cittadina appropriata per determinare se si applica lo stato protetto o se possono essere applicate restrizioni di proprietà dopo alcuni sfratti senza colpa.

Quali sono alcune cose che potrebbero non essere coperte nel mio contratto di locazione ma che vorrò affrontare nel certificato di preclusione?

Potresti aver stipulato accordi collaterali con il tuo padrone di casa che non sono nel tuo contratto di locazione o che contraddicono ciò che dice il tuo contratto di locazione. Per preservare uno di questi accordi, si desidera includerli nel certificato di preclusione., Alcuni esempi sono:

  • uso Gratuito di un’area di stoccaggio
  • uso Gratuito di un parcheggio in loco
  • il Permesso di avere un animale domestico
  • uso Esclusivo di un cortile
  • Un accordo per mantenere la parte dell’edificio, in cambio di affitto ridotto
  • il Permesso di subaffittare
  • il Permesso di avere un compagno di stanza(s)

L’elenco è ancora molto lungo. Gli esempi sono per illustrare come diversi accordi al di fuori con un padrone di casa può essere. Gli inquilini vorranno assicurarsi di affrontare eventuali accordi che sono a loro favore che vogliono preservare.,

Qual è l’effetto di un accordo di preclusione?

Il contenuto di un accordo di preclusione si presume definitivamente vero e vincola sia il proprietario che l’inquilino. Plaza Freeway Ltd. P’nave v. First Mountain Bank, 81 Cal. App. 4 ° 616, 628 (2000). Infatti, i contenuti dell’accordo di preclusione sono considerati conclusivi anche se sono errati. ID. Ciò significa che gli inquilini sono vincolati dal contenuto di un certificato di preclusione. ID.; Cal. Evid. Codice § 622. I proprietari sono anche esclusi dal contestare la veridicità del certificato di preclusione. Miner contro Tustin Ave., Inv’rs, LLC, 116 Cal. App. 4 ° 264, 271 (2004); Cal. Evid. Codice § 622. Se esiste un’ambiguità tra il certificato di preclusione e il contratto di locazione o altro documento scritto, i tribunali leggeranno il contratto di locazione e l’preclusione insieme per correggere l’ambiguità. Miner, 116 Cal. App. 4 ° a 268; Cal. Evid. Codice § 622. Anche se questi principali casi della California riguardavano inquilini commerciali, le opinioni della corte sono rilevanti per gli inquilini residenziali pure.

In Plaza Freeway, il convenuto aveva un contratto di locazione di venticinque anni che era ambiguo per quanto riguarda le date di inizio e fine del contratto di locazione. 81 Cal. App., 4 ° al 619. Quando l’edificio è stato venduto al querelante, il convenuto ha firmato un certificato di preclusione che stabilisce le date di inizio e di cessazione del contratto di locazione. ID. a 620. Convenuto aveva un’opzione nel loro contratto di locazione per estendere il loro termine che ha richiesto convenuto di notificare querelante dodici mesi prima della scadenza del contratto di locazione di esercitare tale opzione. ID. a 620. Quando il convenuto ha tentato di esercitare la possibilità di estendere il loro termine, l’attore ha sostenuto che convenuto era passato il termine di notifica di farlo in base alle date del certificato di preclusione che convenuto aveva fornito. ID., a 619. Convenuto in disaccordo e rimase in possesso della proprietà. ID. Successivamente, querelante ha presentato una causa di sfratto. ID. Il tribunale di prova ha determinato quale fosse la corretta data di scadenza del contratto di locazione e ha rilevato che, indipendentemente dal certificato di preclusione, il convenuto era in possesso legittimo della proprietà avendo esercitato tempestivamente la sua opzione per il contratto di locazione. ID. Tuttavia, la sentenza del tribunale del processo è stata annullata in appello. ID. La corte d’appello ha rilevato che il convenuto era vincolato dalle date che hanno scritto nel certificato di preclusione—anche se le date non erano corrette. ID. a 629., La corte ha chiarito che il contenuto di un certificato di preclusione sono ritenuti conclusivi, ruing che per tenere altrimenti “vanificherebbe lo scopo dietro la pratica diffusa di utilizzare certificati di preclusione.” ID. a 628.

Ma, dove esiste un’ambiguità tra il certificato di preclusione e il contratto di locazione o altro documento scritto, i tribunali leggeranno il contratto di locazione e l’preclusione insieme. Miner, 116 Cal. App. 4 ° a 264., Quando un conflitto tra un contratto di locazione e un certificato di preclusione è causato da ambiguità nella preclusione e non il contratto di locazione, l’ambiguità non può avere un effetto presuntivo preclusione sui diritti del locatario per quanto riguarda i termini di locazione chiaramente indicati. ID. Questo è distinguibile da Plaza Freeway, dove la preclusione era chiaro sul suo volto.

In Miner, il contratto di locazione del querelante conteneva un’opzione per il rinnovo. Tuttavia, l’attore aveva completato un certificato di preclusione che aveva una clausola che affermava che l’inquilino non aveva opzioni “tranne come segue”, e l’attore ha lasciato questo spazio vuoto. ID. a 271., Considerando il contratto di locazione previsto per un’opzione, il tenant ha creato un’ambiguità lasciando vuota questa disposizione sul certificato di preclusione. ID. a 267. La corte ha concluso che il certificato di preclusione e il contratto di locazione costituivano insieme l’intero contratto da interpretare. ID.

La cosa importante da notare per quanto riguarda il completamento del certificato di preclusione è che gli inquilini devono assolutamente assicurarsi che le informazioni sul documento siano corrette, accurate e complete al fine di proteggere i loro diritti., Un inquilino dovrebbe esaminare attentamente il loro contratto di locazione, addendum, e qualsiasi altro accordo che hanno con il padrone di casa prima di completare un certificato di preclusione.

Quali sono i rischi nel firmare un certificato di preclusione?

In genere, un certificato di preclusione compilato con precisione non presenta rischi per il tenant. Tuttavia, se il certificato di preclusione non è accurato e descrive diritti incompatibili con i termini del contratto di locazione, potrebbe verificarsi un problema. Sebbene rari, gli inquilini sono stati citati in giudizio per preclusioni imprecise, principalmente nelle giurisdizioni controllate dagli affitti., Poiché un certificato di preclusione è un documento vincolante, non dovrebbe includere disposizioni incoerenti con il contratto di locazione o imprecise. Plaza Freeway, 81 Cal. App. 4 ° al 616; Cal. Evid. Codice § 622. Al fine di evitare questi potenziali problemi, un inquilino dovrebbe essere molto attento a garantire che ogni disposizione elencata nel contratto di preclusione sia accurata e completa.

Un certificato di preclusione non deve essere utilizzato al posto del contratto di locazione stesso. Un inquilino dovrebbe opporsi a qualsiasi disposizione che modifichi i termini del contratto di locazione o limiti i propri diritti nell’ambito del contratto di locazione., Un inquilino dovrebbe anche fare attenzione a compilare le informazioni sul certificato di preclusione già contenute nel contratto di locazione in quanto ciò può comportare un’ambiguità se completato in modo errato o impreciso. Assicurarsi che il contratto di locazione originale e anche tutti i documenti pertinenti sono elencati sul certificato di preclusione, come eventuali modifiche, addendum, o accordi collaterali. Se si lascia fuori tutti i dettagli importanti della vostra locazione che sono favorevoli a voi, il nuovo padrone di casa può essere in grado di negare tali benefici in seguito.,

Cosa succede se un agente immobiliare non inoltra il certificato di preclusione ai potenziali acquirenti?

Agenti immobiliari hanno il dovere di fornire potenziali acquirenti con tutti i certificati di preclusione. Cal. Civ. Codice § 2079.16. Inoltre, un acquirente può recuperare i danni contro un venditore o un agente immobiliare che presenta un accordo di preclusione errato. Linden Partners contro Wilshire Linden Ass’ns., 62 Cal. App. 4 ° 508, 531 (1998).,

Mentre questa situazione crea un problema per l’acquirente, il venditore e l’agente, fino a quando l’inquilino ha rispettato il loro obbligo di compilare il certificato di preclusione correttamente e con precisione, l’inquilino non si assume alcuna responsabilità. Se sorge qualche domanda, tuttavia, è meglio consultare un avvocato inquilino esperto.

Cosa dice l’ordinanza sull’affitto di San Francisco sui certificati di preclusione?

L’ordinanza sull’affitto di San Francisco contempla il grave effetto che la firma di un certificato di preclusione può avere sugli inquilini e, di conseguenza, per la Sezione 37.,9 (k), i proprietari devono servire una “Divulgazione dei diritti agli inquilini prima e dopo la vendita di unità di noleggio soggette alla Sezione 37.9.”S. F. Cal., Ordinanza di affitto § 37.9(k)(1).

La sezione 37.9(k)(1) afferma che quando viene venduta una proprietà contenente unità locative soggette all’ordinanza sugli affitti SF, i proprietari devono fornire agli inquilini una comunicazione scritta di determinati diritti., Per quanto riguarda i certificati di preclusione, l’Ordinanza afferma che la divulgazione deve contenere quanto segue:

Una dichiarazione che gli inquilini non sono tenuti a completare o firmare alcun certificato di preclusione o accordi di preclusione, ad eccezione di quanto richiesto dalla legge o dal contratto di locazione di quell’inquilino. La dichiarazione informa inoltre gli inquilini che i diritti degli inquilini possono essere influenzati da un certificato o accordo di preclusione e che gli inquilini dovrebbero chiedere consulenza legale prima di completare o firmare un certificato o un accordo di preclusione.

Alla sezione 37.,9 (k) il proprietario deve anche comunicare a un inquilino che non possono essere sfrattati, che il loro affitto non può essere aumentato e che il loro contratto di locazione non può essere modificato solo perché la proprietà viene venduta. S. F. Cal., Ordinanza di affitto § 37.9(k)(1).