Se stai cercando una fonte di reddito e (possibilmente) apprezzamento del capitale, potresti prendere in considerazione l’acquisto di un complesso di appartamenti. Ci sono differenze chiave tra possedere una proprietà più grande come questa e possedere una proprietà unifamiliare o piccola multi-famiglia in affitto. Comprendere queste differenze può aiutarti a decidere se acquistare un complesso di appartamenti è una buona idea.

Un complesso di appartamenti è generalmente classificato come una proprietà residenziale con cinque o più unità., Rispetto alle residenze unifamiliari, duplex, triplex e fourplexes, gli appartamenti offrono agli investitori vantaggi interessanti. Ci sono anche, tuttavia, alcune complicazioni aggiuntive.

Vantaggi del complesso di appartamenti

I complessi di appartamenti tendono ad essere significativamente più costosi delle proprietà plurifamiliari più piccole. Tuttavia, in realtà aiutano a ridurre il rischio aumentando il potenziale di profitto. Poiché hanno molte unità, i proprietari di condomini non sono così esposti al rischio in caso di posto vacante., A differenza di una casa in affitto unifamiliare, quando un inquilino si trasferisce, il proprietario ha ancora entrate dalle altre unità occupate per coprire le spese.

Le economie di scala significano che i costi di manutenzione sono inferiori per unità. I costi per un nuovo tetto, ad esempio, sono distribuiti su tutte le unità dell’edificio. I proprietari di appartamenti possono generare entrate aggiuntive addebitando servizi extra. Questi possono includere lavanderia, distributori automatici, posti auto e aggiornamenti. I proprietari di immobili in affitto hanno anche diritto a determinate detrazioni fiscali.,

Quando un investitore va a un creditore per il finanziamento, l’approvazione si basa più sulle caratteristiche finanziarie della proprietà rispetto alle finanze del mutuatario. Istituti di credito sono più preoccupati se il reddito dalla proprietà coprirà i pagamenti di punteggio di credito del mutuatario.

Il valore della proprietà è determinato in larga misura dal reddito da locazione. Ciò significa che il proprietario può potenzialmente aumentare il valore della proprietà aumentando gli affitti.,

Svantaggi del complesso di appartamenti

Rispetto alle proprietà in affitto unifamiliari, gli inquilini degli appartamenti hanno maggiori probabilità di muoversi spesso. Sono anche meno propensi a prendersi cura della proprietà. Queste differenze significano maggiori costi complessivi per i posti vacanti e la manutenzione.

Gestire un complesso di appartamenti con molte unità può essere difficile. Il lavoro viene spesso esternalizzato a una società di gestione immobiliare o consegnato a un dipendente responsabile in loco. In entrambi i casi, la gestione può essere più costoso di farlo da soli.,

Condomini prendere più tempo per vendere nel caso in cui un investitore vuole uscire. Poiché sono meno liquidi, un investitore che acquista un condominio dovrebbe avere altre attività liquide disponibili in caso di necessità.

Come acquistare un complesso di appartamenti

Prima di acquistare un complesso di appartamenti, il primo passo è decidere che tipo stai cercando. Sono spesso classificati in quattro tipi:

  • Gli edifici di classe A hanno solitamente 10 anni o meno e dispongono di servizi come piscine e centri fitness.,
  • Gli edifici di classe B hanno meno di 20 anni e hanno meno servizi ma sono in buone condizioni.
  • Gli edifici di classe C possono avere fino a 30 anni, hanno pochi o nessun comfort e potrebbero resistere alla ristrutturazione.
  • Gli edifici di classe D sono spesso unità abitative più vecchie e sovvenzionate in aree a basso reddito senza servizi e che necessitano di riparazioni.

Gli investitori possono cercare le proprietà disponibili guidando o controllando gli elenchi online. Molti scelgono di lavorare con un broker immobiliare, un broker di proprietà commerciale o un broker di affari che conosce la zona., Tra i fattori da valutare ci sono la posizione della proprietà, il numero di unità nel complesso, le condizioni generali e i servizi.

I dati finanziari sono di fondamentale importanza nella valutazione degli investimenti in immobili in affitto. Il rent roll è la prima cosa da guardare. Questo elenca gli importi di affitto corrente per ogni unità, numero di letti e bagni in ogni unità, i nomi degli inquilini, termini di ogni locazione e deposito cauzionale importi.

I tassi di occupazione sono un’altra metrica finanziaria chiave. Questi mostrano quanto tempo il complesso è occupato da inquilini paganti., Guarda anche i costi complessivi per la manutenzione e le operazioni. Una cifra tipica è il 40 per cento del reddito da affitto e altre fonti.

Scavando più a fondo

Una volta identificata una proprietà che sembra promettente, è il momento di fare un po ‘ di due diligence. Questo dovrebbe includere:

  • Motivazione del venditore. Chiedere al venditore perché lui o lei sta vendendo. Difficoltà trasformare un profitto è una risposta negativa.
  • Copie di contratti di locazione. Avrete bisogno di copie effettive di tutti i contratti di locazione per sapere con certezza gli importi di affitto, depositi e termini.
  • Dichiarazioni dei redditi., Guardando le dichiarazioni dei redditi del proprietario vi darà più conforto circa la veridicità delle sue dichiarazioni su entrate e spese.
  • Ispezioni. Ispezionare personalmente ogni unità. Anche organizzare per un ispettore professionista per fare lo stesso.
  • Valutazione. Non è una cattiva idea avere un perito professionista valutare la proprietà prima di fare un’offerta ferma.

Finanziamento di un complesso di appartamenti

Il finanziamento di un complesso di appartamenti è diverso dal finanziamento di una casa unifamiliare. In genere avrete bisogno di 30 per cento verso il basso., E l’approvazione si baserà più sul fatto che le proiezioni finanziarie mostrano la proprietà in grado di supportare i pagamenti del prestito che sulla vostra storia di credito.

Le fonti di finanziamento degli appartamenti includono banche commerciali, finanziamenti dei venditori e prestiti privati. Appartamento prestiti possono essere per termini di diversi anni a 30 anni. Essi possono essere tasso fisso o variabile e possono avere sanzioni di pagamento anticipato.

I prestiti non-recourse non consentono al creditore di sequestrare i beni personali del mutuatario in caso di default. I prestiti a ricorso sono meno costosi ma più rischiosi per il mutuatario., O può essere disponibile per un complesso di appartamenti.

A causa delle dimensioni e della complessità delle offerte, gli investitori sono generalmente accompagnati dai loro avvocati immobiliari quando chiudono un complesso di appartamenti. La maggior parte degli investitori istituito una società a responsabilità limitata di possedere il complesso e proteggere i loro beni personali da cause legali o debiti sostenuti dalla proprietà.

La linea di fondo

I complessi di appartamenti offrono alcuni vantaggi interessanti rispetto agli investimenti immobiliari unifamiliari e plurifamiliari più piccoli., Condomini tendono a costare di più e prendere più tempo per trovare e acquistare di proprietà più piccole. Sono spesso più difficili da gestire e più difficili da vendere. Ma possono anche fornire più reddito con meno rischi.

Suggerimenti sugli investimenti immobiliari

  • Considera di parlare con un consulente finanziario di investire in un complesso di appartamenti. Trovare il giusto consulente finanziario che si adatta alle tue esigenze non deve essere difficile. Lo strumento gratuito di SmartAsset ti abbina ai consulenti finanziari della tua zona in cinque minuti., Se sei pronto per essere abbinato a consulenti locali che ti aiuteranno a raggiungere i tuoi obiettivi finanziari, inizia ora.
  • Se dopo l’acquisto di un complesso di appartamenti si desidera esplorare rifinanziamento del prestito che avete sulla proprietà, controllare questa guida al rifinanziamento.