Il tasso di capitalizzazione è un concetto fondamentale nel settore immobiliare commerciale. Tuttavia, è spesso frainteso e talvolta usato in modo errato. Questo post farà un tuffo profondo nel concetto del tasso di cap, e anche chiarire alcune idee sbagliate comuni.

Cap Rate Definition

Cap Rate Example

Prendiamo un esempio di come viene comunemente usato un cap rate., Supponiamo che stiamo ricercando la recente vendita di un edificio per uffici di classe A con un reddito operativo netto stabilizzato (NOI) di $1,000,000 e un prezzo di vendita di $17,000,000. Nel settore immobiliare commerciale, è comune dire che questa proprietà venduto ad un tasso di 5,8% cap.

Intuizione dietro il tasso di Cap

Qual è il tasso di cap in realtà ti dice? Un modo per pensare intuitivamente al tasso di capitalizzazione è che rappresenta il rendimento percentuale che un investitore riceverebbe su un acquisto in contanti., Nell’esempio precedente, supponendo che il proforma immobiliare sia accurato, un investimento in contanti di $17.000.000 produrrebbe un ritorno annuo sull’investimento del 5,8%. Un altro modo per pensare al tasso di cap è che è solo l’inverso del prezzo/guadagni multipli. Si consideri il seguente grafico:

Come mostrato sopra, i tassi di capitalizzazione e i multipli prezzo / guadagni sono inversamente correlati. In altre parole, mentre il tasso di cap sale, il multiplo di valutazione scende.

Che cosa è un buon tasso di Cap?

Qual è un buon tasso di cap?, La risposta breve è che dipende da come si utilizza il tasso di cap. Ad esempio, se stai vendendo una proprietà, un tasso di capitalizzazione inferiore è buono perché significa che il valore della tua proprietà sarà più alto. D’altra parte, se si acquista una proprietà poi un tasso di cap superiore è buono perché significa che il vostro investimento iniziale sarà inferiore.

Potresti anche cercare di trovare un tasso di capitalizzazione basato sul mercato utilizzando le vendite recenti di proprietà comparabili. In questo caso, un buon tasso di cap è uno che è derivato da proprietà simili nella stessa posizione., Ad esempio, supponiamo di voler capire quanto valga un edificio per uffici in base a un tasso di capitalizzazione derivato dal mercato. In questo caso, un buon tasso di cap è uno che deriva dalle recenti vendite di edifici per uffici nello stesso mercato. Un tasso di cap cattivo sarebbe uno derivato da diversi tipi di proprietà in diversi mercati.

Quando, e quando non, utilizzare un tasso di Cap

Il tasso di cap è un rapporto molto comune e utile nel settore immobiliare commerciale e può essere utile in diversi scenari., Ad esempio, può e spesso viene utilizzato per dimensionare rapidamente un’acquisizione rispetto ad altri potenziali investimenti immobiliari. Un 5% cap rate acquisition contro un 10% cap rate acquisition per una proprietà simile in una posizione simile dovrebbe immediatamente dirvi che una proprietà ha un premio di rischio più elevato rispetto agli altri.

Un altro modo in cui i tassi di cap possono essere utili è quando formano una tendenza. Se stai guardando le tendenze dei tassi di capitalizzazione negli ultimi anni in un particolare sottomercato, la tendenza può darti un’indicazione di dove è diretto quel mercato., Ad esempio, se i tassi di capitalizzazione si stanno comprimendo, ciò significa che i valori vengono offerti e un mercato si sta riscaldando. Dove sono i valori che potrebbero andare l’anno prossimo? Guardando i dati storici cap rate può rapidamente dare una visione della direzione delle valutazioni.

Mentre i tassi di cap sono utili per un rapido ritorno dei calcoli della busta, è importante notare quando i tassi di cap non devono essere utilizzati., Se applicato correttamente a una proiezione del reddito operativo netto stabilizzato (NOI), il simple cap rate può produrre una valutazione approssimativamente uguale a quella che potrebbe essere generata utilizzando un’analisi del flusso di cassa attualizzato (DCF) più complessa. Tuttavia, se il flusso del reddito operativo netto della proprietà è complesso e irregolare, con sostanziali variazioni nel flusso di cassa, solo un’analisi completa del flusso di cassa attualizzato produrrà una valutazione credibile e affidabile.

Componenti del Cap Rate

Quali sono i componenti del cap rate e come possono essere determinati?, Un modo per pensare al tasso cap è che è una funzione del tasso di rendimento privo di rischio più un premio di rischio. In finanza, il tasso privo di rischio è il tasso teorico di rendimento di un investimento senza rischio di perdita finanziaria. Naturalmente, in pratica, tutti gli investimenti comportano anche una piccola quantità di rischio. Tuttavia, poiché le obbligazioni statunitensi sono considerate molto sicure, il tasso di interesse su un titolo del Tesoro statunitense viene normalmente utilizzato come tasso privo di rischio. Come possiamo utilizzare questo concetto per determinare i tassi di cap?

Supponiamo che tu abbia invest 10.000.000 da investire e che i buoni del tesoro a 10 anni stiano cedendo il 3% all’anno., Ciò significa che potresti investire tutti i treas 10.000.000 in treasuries, considerati un investimento molto sicuro, e trascorrere le tue giornate in spiaggia raccogliendo assegni. Cosa succede se ti è stata presentata l’opportunità di vendere i tuoi tesori e investire invece in un edificio per uffici di classe A con più inquilini? Un modo rapido per valutare questo potenziale investimento immobiliare relativo al vostro investimento sicuro tesoro è quello di confrontare il tasso cap al rendimento dei buoni del tesoro.

Supponiamo che il tasso di cap acquisizione sulla proprietà di investimento è stato del 5%. Ciò significa che il premio di rischio rispetto al tasso privo di rischio è del 2%., Questo premio di rischio del 2% riflette tutto il rischio aggiuntivo che si assume al di là dei treasury privi di rischio, che tiene conto di fattori quali:

  • Età della proprietà.
  • Merito di credito degli inquilini.
  • Diversità degli inquilini.
  • Lunghezza dei contratti di locazione degli inquilini in atto.
  • Più ampi fondamentali della domanda e dell’offerta nel mercato per questa particolare asset class.
  • Fondamentali economici sottostanti della regione, tra cui la crescita della popolazione, la crescita dell’occupazione e l’inventario dello spazio comparabile sul mercato.,

Quando prendi tutti questi elementi e li rompi, è facile vedere il loro rapporto con il tasso privo di rischio e il tasso di cap complessivo. È importante notare che le percentuali effettive di ciascun fattore di rischio di un cap rate e, in definitiva, il cap rate stesso sono soggettivi e dipendono dal proprio giudizio e dall’esperienza aziendale.

È incassare il vostro tesoro e investire in un edificio per uffici ad un tasso di acquisizione cap 5% una buona decisione? Questo, ovviamente, dipende da quanto sei avverso al rischio., Un ulteriore rendimento del 2% sul vostro investimento può o non può valere il rischio aggiuntivo inerente alla proprietà. Forse siete in grado di garantire condizioni di finanziamento favorevoli e utilizzando questa leva si potrebbe aumentare il vostro ritorno dal 5% al 8%. Se un investitore più aggressivo questo potrebbe essere attraente per voi. D’altra parte, si potrebbe desiderare la sicurezza e la sicurezza che i treasuries forniscono, e un rendimento del 3% è una compensazione adeguata in cambio di questa protezione al ribasso.

Band of Investment Method

L’approccio al tasso privo di rischio di cui sopra non è l’unico modo per pensare ai tassi di capitalizzazione., Un altro approccio alternativo popolare per calcolare il tasso di cap è quello di utilizzare la banda di metodo di investimento. Questo approccio tiene conto del ritorno sia al creditore che agli investitori azionari in un accordo. La formula della banda di investimento è semplicemente una media ponderata del rendimento del debito e del rendimento richiesto sul capitale proprio. Ad esempio, supponiamo di poter garantire un prestito a un 80% Loan to Value (LTV), ammortizzato in 20 anni al 6%. Ciò si traduce in una costante di mutuo di 0,0859. Inoltre, supponiamo che il rendimento richiesto sul capitale proprio sia del 15%. Ciò comporterebbe un calcolo del tasso massimo medio ponderato di 9.,87% (80%*8.59% + 20%*15%).

Il modello Gordon

Un altro approccio per calcolare il tasso di cap degno di nota è il modello Gordon. Se ci si aspetta che NOI cresca ogni anno a un tasso costante, il modello Gordon può trasformare questo flusso di flussi di cassa in costante crescita in una semplice approssimazione del tasso di capitalizzazione. Il modello Gordon è un concetto tradizionalmente utilizzato nella finanza per valutare un titolo con una crescita dei dividendi:

Questa formula risolve per Valore, dato flusso di cassa (CF), il tasso di sconto (k) e un tasso di crescita costante (g)., Dalla definizione del cap rate, sappiamo che Value = NOI / Cap. Ciò significa che il tasso cap può essere suddiviso in due componenti, k-g. Cioè, il tasso cap è semplicemente il tasso di sconto meno il tasso di crescita.

Come possiamo usare questo? Supponiamo che stiamo guardando un edificio con un NOI di $100.000 e nella nostra analisi, ci aspettiamo che il NOI aumenterà dell ‘ 1% all’anno. Come possiamo determinare il tasso di cap appropriato da utilizzare? Usando il modello Gordon, possiamo semplicemente prendere il nostro tasso di sconto e sottrarre il tasso di crescita annuale., Se il nostro tasso di sconto (di solito il tasso di rendimento richiesto dall’investitore) è del 10%, il tasso di capitalizzazione appropriato da utilizzare in questo esempio sarebbe del 9%, con una valutazione di $1,111,111.

Il modello Gordon è un concetto utile da sapere quando si valutano le proprietà con flussi di cassa in crescita. Tuttavia, non è una soluzione adatta a tutte le dimensioni e ha diverse limitazioni integrate. Ad esempio, cosa succede se il tasso di crescita è uguale al tasso di sconto? Ciò produrrebbe un valore infinito, che ovviamente non ha senso., In alternativa, quando il tasso di crescita supera il tasso di sconto, il modello Gordon produce una valutazione negativa che è anche un risultato privo di senso.

Queste limitazioni incorporate non rendono inutile il modello Gordon, ma è necessario esserne consapevoli. Assicurati sempre di aver compreso le ipotesi che stai facendo in un’analisi e se sono ragionevoli o meno.

I molti livelli di valutazione

La valutazione degli immobili commerciali è un processo a più livelli e di solito inizia con strumenti più semplici rispetto all’analisi del flusso di cassa scontato., Il cap rate è uno di questi strumenti più semplici che dovrebbero essere nel tuo toolkit. Il tasso cap può comunicare molto su una proprietà rapidamente, ma può anche lasciare fuori molti fattori importanti in una valutazione, in particolare l’impatto dei flussi di cassa irregolari.

La soluzione consiste nel creare una proiezione del flusso di cassa multi-periodo che tenga conto di questi cambiamenti nel flusso di cassa e, infine, eseguire un’analisi del flusso di cassa scontato per arrivare a una valutazione più accurata., Se hai bisogno di aiuto per costruire una proiezione del flusso di cassa e eseguire un’analisi del flusso di cassa scontato, considera di provare il nostro software di analisi immobiliare commerciale.