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Le associazioni che rappresentano inquilini e proprietari sono sempre inondate di domande sulla legge di controllo degli affitti e degli sfratti in tutto lo stato che è entrata in vigore in California Jan. 1.

Il più comune è: “Questo si applica a me?,”

La risposta dipende generalmente dal tipo di proprietà, dalla sua età, dal fatto che il proprietario sia una persona o un’entità commerciale e da quanto tempo un inquilino ha occupato l’unità.

AB1482, il Tenant Protection Act del 2019, limita gli aumenti degli affitti annuali al 5% più un tasso di inflazione, o al 10%, a seconda di quale sia inferiore. Inoltre impedisce ai proprietari di sfrattare gli inquilini, anche dopo che il loro contratto di locazione a tempo determinato si esaurisce, ad eccezione di un numero limitato di “cause giuste”.”Una singola proprietà potrebbe essere esente dal controllo dell’affitto, dal controllo dello sfratto, entrambi o nessuno dei due.,

La nuova legge generalmente non si applica alle unità che sono già soggette a un’ordinanza locale di controllo degli affitti. Tuttavia, un’unità potrebbe essere esente da un’ordinanza locale ma soggetta alla nuova legge statale, ha detto Sasha Harnden, un sostenitore della politica abitativa con il Western Center on Law and Poverty.

Ecco brevi risposte alle domande più comuni. Per maggiori dettagli, consultare un proprietario o un’associazione inquilino o un avvocato o leggere la legge online.

D: Quali proprietà sono esenti dal controllo degli affitti ai sensi di AB1482?,

A: Qualsiasi tipo di proprietà in affitto completata (in base alla data del certificato di occupazione) negli ultimi 15 anni è esente. Una volta che compie 15 anni, diventa soggetto al controllo degli affitti, anche se è nel bel mezzo di un contratto di locazione, a meno che non si qualifichi per un’esenzione diversa.

Il limite di affitto non si applica alle case unifamiliari e alle unità condominiali, indipendentemente dall’età, purché soddisfi due test. Deve essere “separatamente alienabile”, il che significa che può essere venduto separatamente da qualsiasi altra unità abitativa. E il proprietario in genere deve essere una persona o un trust revocabile istituito da uno., Il proprietario non può essere un fondo di investimento immobiliare, società o società a responsabilità limitata che ha almeno una società come membro.

Per ottenere questa esenzione, il proprietario deve fornire un avviso specifico all’inquilino.

Un condominio duplex, triplex o più grande non è alienabile separatamente. La legge, tuttavia, esenta specificamente i duplex se il proprietario vive in un’unità durante l’intero periodo di locazione.,

La legge non definisce un duplex, quindi non è chiaro se una casa unifamiliare con un’unità distaccata, come un cottage nel cortile, si qualificherebbe come duplex in base a questa esenzione, ha detto Stephanie Shirkey, senior policy and compliance counsel con la California Apartment Association, che rappresenta i proprietari.

Ci sono anche esenzioni per le unità “alloggi a prezzi accessibili”, dove gli affitti sono limitati da atto o agenzia governativa, e dormitori universitari. C’è disaccordo sul fatto che gli affittuari con i voucher della Sezione 8 siano protetti dalla legge statale.,

D: Quali proprietà sono esenti dal controllo sfratto?

A: Le proprietà di cui sopra che sono esenti dal controllo affitto sono esenti anche dai nuovi controlli sfratto. Due tipi di proprietà sono esenti dal controllo dello sfratto, ma non dal controllo dell’affitto: proprietà in cui un inquilino condivide un bagno o una cucina con il proprietario e proprietà occupate dal proprietario (diverse da duplex) se il proprietario affitta non più di due unità o camere da letto., Quest’ultima esenzione coprirebbe una casa con un’unità abitativa accessoria o triplex se il proprietario occupa un’unità, ha detto Shirkey.

D: Quali avvisi deve fornire un proprietario?

A: Gli individui che possiedono una casa unifamiliare o un condominio ottengono l’esenzione dal controllo dell’affitto e dello sfratto solo se danno agli inquilini una notifica scritta della loro esenzione utilizzando una dichiarazione specifica nella legge. Se la locazione inizia o si rinnova il 1 ° luglio o dopo, l’avviso deve essere fornito nel contratto di locazione. Per le locazioni esistenti, i proprietari dovrebbero fornire un avviso autonomo il prima possibile., Per le locazioni che iniziano tra oggi e il 30 giugno, i proprietari possono fornire un avviso stand-alone o metterlo nel contratto di locazione, Shirkey ha detto. Quando la locazione si rinnova, l’avviso deve essere nel contratto di locazione.

Non fornire questo avviso “potrebbe essere un trucco” per gli affitti unifamiliari, ha detto Shirkey.

Se un’unità è soggetta al controllo dell’affitto e dello sfratto ai sensi dell’AB1482, il proprietario deve fornire un avviso che informi l’inquilino di tali protezioni.

Se l’unità è soggetta a nessuno dei due — perché ha meno di 15 anni o un duplex occupato dal proprietario, ad esempio-non è richiesto alcun avviso.,

D: Qual è il limite di affitto nella mia zona?

A: Il tetto è del 5% più un tasso di inflazione che varia a seconda della regione. Ha effetto Jan. 1 per tutte le unità soggette al tetto di affitto. Tuttavia, se un proprietario ha aumentato l’affitto di oltre l’importo consentito tra marzo 15, 2019 e jan. 1, l’affitto il gen. 1 deve essere restituito all’affitto a partire dal 15 marzo 2019, più l’aumento consentito. Il proprietario non deve rimborsare alcun affitto pagato tra marzo 15, 2019 e Jan. 1 che ha superato l’aumento consentito.

D: Qual è il tasso di inflazione?,

A: È la variazione percentuale annua dell’indice dei prezzi al consumo tra il 1 ° aprile dell’anno in corso e l’anno precedente.

In quattro aree metropolitane — San Francisco, Los Angeles, San Diego e Riverside — è il cambiamento annuale riportato dal Bureau of Labor Statistics per quell’area. Per l’area di San Francisco (contee di San Francisco, San Mateo, Marin, Alameda e Contra Costa), il tasso di inflazione per lo scorso aprile è del 4,01%, quindi l’aumento totale dell’affitto consentito è del 9,01%.,

Per tutte le altre aree, è la variazione dell’indice dei prezzi al consumo della California riportato dal Dipartimento delle Relazioni industriali. Attualmente è del 3,34%, per un tetto complessivo dell ‘ 8,34%.

D: Un proprietario può aumentare l’affitto di oltre il 5% più l’inflazione per coprire i miglioramenti del capitale?

A: No, alcune ordinanze locali lo consentono; lo stato non lo fa.

D: Come funziona il controllo sfratto?

A: I proprietari sono sempre stati in grado di sfrattare gli inquilini per non pagare l’affitto, violare il contratto di locazione, condurre attività criminali sulla proprietà o altre cause per le quali gli inquilini sono in colpa., Questo non cambia con la nuova legge.

In base alla precedente legge statale, i proprietari potevano anche sfrattare gli inquilini senza causa, con il preavviso richiesto, e potevano scegliere di non rinnovare un contratto di locazione a tempo determinato (a meno che l’unità non fosse soggetta alle leggi locali sul controllo dello sfratto).

Secondo la nuova legge statale, i proprietari possono sfrattare solo gli inquilini che hanno occupato l’unità per un certo periodo di tempo per “cause giuste” specificate.”Questi includono cause per le quali l’inquilino è in colpa, e un numero limitato di cause per le quali non sono in colpa.,

Queste cause senza colpa includono l’intenzione del proprietario di occupare l’unità o trasferirsi in un coniuge, partner domestico, figli, nipoti, genitori o nonni; demolire o rimodellare sostanzialmente la proprietà; o togliere la proprietà dal mercato degli affitti. Possono anche sfrattare se un governo lo ordina.

Prima di sfrattare un inquilino, tuttavia, il proprietario deve fornire all’inquilino, per iscritto, il motivo dello sfratto e se si tratta di una causa at-fault o no-fault. Per sfratti senza colpa, il padrone di casa deve pagare l’inquilino affitto di un mese per coprire le spese di trasferimento.,

D: Per quanto tempo l’inquilino deve occupare l’unità da proteggere ai sensi della legge?

A: Gli inquilini sono protetti dalla disposizione di controllo degli affitti a partire da jan. 1 non importa quanto tempo hanno occupato.

Gli inquilini sono protetti dalla disposizione di sfratto dopo aver occupato l’unità per almeno 12 mesi. Tuttavia, se un inquilino porta in un altro adulto sopra 18 (cioè un compagno di stanza) prima che l’inquilino originale ha occupato l’unità per almeno 24 mesi, poi gli inquilini non sono protetti sotto AB1482 fino a quando uno di loro è stato lì almeno 24 mesi., ” Se ho già vissuto lì due anni, posso trasferirmi in un compagno di stanza ” e comunque essere protetto, ha detto Harnden.

D: Chi applica la nuova legge?

A: La legge non ha istituito un meccanismo di applicazione, quindi non è chiaro. Harnden ha detto che potrebbe essere applicata attraverso gruppi di assistenza legale che fanno difesa sfratto. Parti con una lamentela potrebbe essere necessario assumere un avvocato.

D: C’è qualche limite su ciò che un proprietario può addebitare quando un inquilino si sposta fuori?

A: No, la legge non ha stabilito il controllo dei posti vacanti, quindi i proprietari di unità non esenti possono aumentare l’affitto a qualsiasi importo dopo che un inquilino se ne va.,

Kathleen Pender è una cronista di San Francisco Chronicle. E-mail: [email protected] Per saperne di più