La tasa de capitalización es un concepto fundamental en la industria de bienes raíces comerciales. Sin embargo, a menudo se malinterpreta y a veces se usa incorrectamente. Esta publicación profundizará en el concepto de la tasa de límite, y también aclarará algunos conceptos erróneos comunes.

definición de tasa de capitalización

ejemplo de tasa de capitalización

tomemos un ejemplo de cómo se usa comúnmente una tasa de capitalización., Supongamos que estamos investigando la venta reciente de un edificio de oficinas Clase A con un ingreso operativo neto estabilizado (NOI) de $1,000,000, y un precio de venta de $17,000,000. En la industria de bienes raíces comerciales, es común decir que esta propiedad se vende a una tasa de capitalización del 5,8%.

intuición detrás de la tasa de capitalización

¿Qué es la tasa de capitalización que realmente te dice? Una forma de pensar en la tasa de capitalización intuitivamente es que representa el porcentaje de retorno que un inversor recibiría en una compra en efectivo., En el ejemplo anterior, suponiendo que la proforma de bienes raíces sea precisa, una inversión en efectivo de $17,000,000 produciría un retorno anual de la inversión del 5.8%. Otra forma de pensar en la tasa de límite es que es sólo la inversa del precio / ganancias múltiples. Considere la siguiente tabla:

como se muestra arriba, las tasas de capitalización y los múltiplos de precio/ganancias están inversamente relacionados. En otras palabras, a medida que la tasa de capitalización sube, el múltiplo de valoración baja.

¿qué es una buena tasa de capitalización?

¿Cuál es una buena tasa de capitalización?, La respuesta corta es que depende de cómo se está utilizando la tarifa tope. Por ejemplo, si está vendiendo una propiedad, entonces una tasa de límite más baja es buena porque significa que el valor de su propiedad será más alto. Por otro lado, si está comprando una propiedad, entonces una tasa de capitalización más alta es buena porque significa que su inversión inicial será menor.

también podría estar tratando de encontrar una tasa de capitalización basada en el mercado utilizando ventas recientes de propiedades comparables. En este caso, una buena tasa de capitalización es aquella que se deriva de propiedades similares en la misma ubicación., Por ejemplo, supongamos que desea averiguar lo que vale un edificio de oficinas basado en una tasa de capitalización derivada del mercado. En este caso, una buena tasa de capitalización es aquella que se deriva de las ventas recientes de edificios de oficinas en el mismo mercado. Una mala tasa de capitalización sería una derivada de diferentes tipos de propiedades en diferentes mercados.

cuando, y cuando no, usar una tasa de capitalización

la tasa de capitalización es una relación muy común y útil en la industria de bienes raíces comerciales y puede ser útil en varios escenarios., Por ejemplo, puede y a menudo se utiliza para dimensionar rápidamente una adquisición en relación con otras propiedades de inversión potenciales. Una adquisición de tasa de capitalización del 5% frente a una adquisición de tasa de capitalización del 10% para una propiedad similar en una ubicación similar debe decirle inmediatamente que una propiedad tiene una prima de riesgo más alta que la otra.

otra forma en que las tasas de capitalización pueden ser útiles es cuando forman una tendencia. Si está mirando las tendencias de la tasa de capitalización en los últimos años en un sub-mercado en particular, entonces la tendencia puede darle una indicación de hacia dónde se dirige ese mercado., Por ejemplo, si las tasas de capitalización se están comprimiendo, eso significa que los valores se están ofertando y un mercado se está calentando. ¿Dónde es probable que vayan los valores el próximo año? Analizar los datos históricos de la tasa de capitalización puede darle rápidamente información sobre la dirección de las valoraciones.

si bien las tasas de capitalización son útiles para realizar cálculos rápidos de la envolvente, es importante tener en cuenta cuándo no se deben usar las tasas de capitalización., Cuando se aplica correctamente a una proyección de ingresos netos de explotación (NOI) estabilizada, la tasa de capitalización simple puede producir una valoración aproximadamente igual a lo que podría generarse utilizando un análisis de flujo de efectivo descontado (DCF) más complejo. Sin embargo, si el flujo neto de ingresos de explotación de la propiedad es complejo e irregular, con variaciones sustanciales en el flujo de efectivo, solo un análisis completo del flujo de efectivo descontado producirá una valoración creíble y confiable.

Componentes de la Tarifa tope

¿cuáles son los componentes de la tarifa tope y cómo se determina?, Una forma de pensar en la tasa de límite es que es una función de la tasa de retorno libre de riesgo más alguna prima de riesgo. En finanzas, la tasa libre de riesgo es la tasa teórica de rendimiento de una inversión sin riesgo de pérdida financiera. Por supuesto, en la práctica, todas las inversiones conllevan incluso una pequeña cantidad de riesgo. Sin embargo, debido a que los bonos estadounidenses se consideran muy seguros, la tasa de interés de un bono del Tesoro estadounidense se utiliza normalmente como la tasa libre de riesgo. ¿Cómo podemos utilizar este concepto para determinar las tasas de capitalización?

supongamos que tiene 1 10,000,000 para invertir y que los bonos del Tesoro a 10 años rinden un 3% anual., Esto significa que podría invertir todos los $10,000,000 en bonos del tesoro, considerados una inversión muy segura, y pasar sus días en la playa recogiendo cheques. ¿Qué pasaría si se le presentara la oportunidad de vender sus bonos del Tesoro e invertir en un edificio de oficinas Clase A con múltiples inquilinos? Una manera rápida de evaluar esta propiedad de inversión potencial en relación con su inversión segura del tesoro es comparar la tasa de capitalización con el rendimiento de los bonos del tesoro.

supongamos que la tasa de límite de adquisición de la propiedad de inversión fue del 5%. Esto significa que la prima de riesgo sobre la tasa libre de riesgo es del 2%., Esta prima de riesgo del 2% refleja todo el riesgo adicional que asume por encima de los bonos del tesoro libres de riesgo, que tiene en cuenta factores como:

  • Edad de la propiedad.
  • solvencia de los inquilinos.
  • diversidad de los inquilinos.
  • Duración de los contratos de arrendamiento vigentes.
  • fundamentos más amplios de la oferta y la demanda en el mercado para esta clase de activos en particular.
  • fundamentos económicos subyacentes de la región, incluidos el crecimiento de la población, el crecimiento del empleo y el inventario de espacio comparable en el mercado.,

cuando toma todos estos elementos y los Rompe, es fácil ver su relación con la tasa sin riesgo y la tasa de límite general. Es importante tener en cuenta que los porcentajes reales de cada factor de riesgo de una tasa de límite y, en última instancia, la tasa de límite en sí son subjetivos y dependen de su propio juicio y experiencia comercial.

¿es una buena decisión cobrar en sus tesorerías e invertir en un edificio de oficinas a una tasa de adquisición del 5%? Esto, por supuesto, depende de la aversión al riesgo son., Un rendimiento adicional del 2% de su inversión puede o no valer el riesgo adicional inherente a la propiedad. Tal vez usted es capaz de asegurar Términos de financiación favorables y el uso de este apalancamiento que podría aumentar su rendimiento de 5% a 8%. Si usted es un inversor más agresivo esto podría ser atractivo para usted. Por otro lado, es posible que desee la seguridad y protección que proporcionan los bonos del tesoro, y un rendimiento del 3% es una compensación adecuada a cambio de esta protección a la baja.

método de banda de inversión

el enfoque de tasa libre de riesgo anterior no es la única manera de pensar en las tasas de capitalización., Otro enfoque alternativo popular para calcular la tasa de capitalización es utilizar el método de la banda de inversión. Este enfoque tiene en cuenta el rendimiento tanto para el prestamista como para los inversores de capital en una operación. La fórmula de la banda de inversión es simplemente un promedio ponderado del rendimiento de la deuda y el rendimiento requerido del capital. Por ejemplo, supongamos que podemos asegurar un préstamo a un 80% de Préstamo A valor (LTV), amortizado durante 20 años al 6%. Esto resulta en una constante hipotecaria de 0.0859. Además, supongamos que el retorno de capital requerido es del 15%. Esto daría lugar a un cálculo de la tasa media ponderada de la PAC de 9.,87% (80%*8.59% + 20%*15%).

el modelo de Gordon

otro enfoque para calcular la tasa de capitalización que vale la pena mencionar es el modelo de Gordon. Si espera que NOI crezca cada año a una tasa constante, entonces el modelo Gordon puede convertir este flujo de flujos de efectivo en constante crecimiento en una simple aproximación de tasa de capitalización. El modelo Gordon es un concepto tradicionalmente utilizado en finanzas para valorar una acción con crecimiento de dividendos:

Esta fórmula resuelve el valor, dado el flujo de caja (CF), La tasa de descuento (k) y una tasa de crecimiento constante (g)., A partir de la definición de la tasa de capitalización, sabemos que Value = Noi/Cap. Esto significa que la tasa de límite se puede desglosar en dos componentes, k-g. es decir, la tasa de límite es simplemente la tasa de descuento menos la tasa de crecimiento.

¿Cómo podemos usar esto? Supongamos que estamos viendo un edificio con un NOI de $100,000 y en nuestro análisis, esperamos que el NOI aumente en un 1% anual. ¿Cómo podemos determinar la tasa de cap adecuada a utilizar? Usando el modelo de Gordon, podemos simplemente tomar nuestra tasa de descuento y restar la tasa de crecimiento anual., Si nuestra tasa de descuento (generalmente la tasa de rendimiento requerida por el inversor) es del 10%, entonces la tasa de límite apropiada para usar en este ejemplo sería del 9%, lo que resulta en una valoración de $1,111,111.

el modelo Gordon es un concepto útil para conocer al evaluar propiedades con flujos de efectivo crecientes. Sin embargo, no es una solución única para todos y tiene varias limitaciones incorporadas. Por ejemplo, ¿Qué pasa si la tasa de crecimiento es igual a la tasa de descuento? Esto daría un valor infinito, que por supuesto es absurdo., Alternativamente, cuando la tasa de crecimiento excede la tasa de descuento, entonces el modelo Gordon produce una valoración negativa que también es un resultado sin sentido.

estas limitaciones incorporadas no hacen que el modelo Gordon sea inútil, pero debe ser consciente de ellas. Siempre asegúrese de entender las suposiciones que está haciendo en un análisis y si son razonables o no.

las muchas capas de valoración

la valoración de Bienes Raíces Comerciales es un proceso de múltiples capas y generalmente comienza con herramientas más simples que el análisis de flujo de efectivo con descuento., La tasa de límite es una de estas herramientas más simples que debería estar en su kit de herramientas. La tasa de capitalización puede comunicar mucho sobre una propiedad rápidamente, pero también puede dejar fuera muchos factores importantes en una valoración, sobre todo el impacto de los flujos de efectivo irregulares.

la solución es crear una proyección de flujo de efectivo multi-período que tenga en cuenta estos cambios en el flujo de efectivo, y en última instancia, ejecutar un análisis de flujo de efectivo descontado para llegar a una valoración más precisa., Si necesita ayuda para construir una proyección de flujo de efectivo y ejecutar un análisis de flujo de efectivo con descuento, considere probar nuestro software de análisis de bienes raíces comerciales.