10 dicas para comprar imóveis alugados

Se você estive assistindo reprises de HGTV “Rendimentos de Propriedade” e quer saber se é hora de comprar um imóvel para locação e tornar-se um senhorio, você não está sozinho. entre a nossa economia de crescimento lento, taxas de juro historicamente baixas, e o clima de geração milenária para alugar em vez de própria, a propriedade de renda tem estado em alta desde a Grande Recessão.,

na verdade, os imóveis são agora o investimento de longo prazo favorito dos americanos, de acordo com um estudo recente sobre taxas de banco. A popularidade do imobiliário está no seu ponto mais alto desde que a Bankrate iniciou a pesquisa há sete anos.

Especialistas oferecem um sim qualificado, desde que você faça seu dever de casa primeiro. Aqui estão 10 coisas a considerar antes de mergulhar em propriedade de renda.,não é tão fácil como parece esquecer os estereótipos de sitcom de TV de proprietários sem noção. Para tirar o máximo proveito da propriedade de renda requer um olho de contador para o detalhe, a compreensão de um advogado das leis de proprietário-inquilino, uma previsão de adivinho e, se você optar por gerir a sua propriedade de aluguer, um proprietário da empresa-mas-amigável disposição.

“Onde as pessoas que querem se tornar proprietários falham é, eles não percebem quanto trabalho vai para ele”, diz Diana George, fundadora do Grupo Realty Vault, agora parte do século 21.,

assim, antes de saltar, você vai querer considerar se você tem o tempo e habilidade para colocar na gestão de um aluguel. Enquanto a propriedade de aluguel é considerado um investimento passivo, isso não significa que você é totalmente passivo na gestão.

o sucesso requer uma perspectiva de longo prazo

Jeremy Kisner, um consultor sênior de riqueza na Surevest Wealth Management em Phoenix, possui dois aluguéis em Las Vegas. A unidade que ele manteve durante 13 anos teve dois inquilinos e pouca manutenção, enquanto o outro teve três inquilinos em quatro anos — o último um despejo caro.,

Ele está tomando o mesmo conselho que ele dá a seus clientes.”a maneira como as pessoas se metem em problemas com quase todos os investimentos é, elas simplesmente não se agarram às coisas o tempo suficiente”, diz ele. “Com alugueres, se você quebrar mesmo em uma base de fluxo de Caixa, isso não é muito ruim, porque você está pagando o principal e construindo o capital dessa forma. Então, espero que também vejas algum apreço.”

assim, se você está olhando para ganhar dinheiro em imóveis, você vai querer pensar a longo prazo., Como você paga para baixo ou eliminar o principal ao longo dos anos, você deve ser capaz de crescer o seu fluxo de caixa.

é fácil (e dispendioso) quebrar a lei

as leis do proprietário-inquilino do Estado podem agir como uma tampa aberta para os proprietários de aluguel que ignorá-los, de acordo com Kathy Hertzog, proprietário da Erie, Pensilvânia-baseada na Associação de proprietários.no caso em apreço, trata-se de depósitos de garantia do inquilino. Não é tão simples como recolher e guardar o dinheiro.

“Há definitivamente a contabilidade envolvida., Você precisa ter essa conta para cada inquilino e manter esse dinheiro naquela conta e guardá-lo”, diz Hertzog. “As leis de depósito de segurança regem quanto tempo você tem para devolver um depósito de segurança quando o arrendamento termina, menos quaisquer despesas de limpeza e reparação, todos os quais têm que ser discriminados.”

“em alguns estados, se você não entregar isso, o inquilino pode ir atrás do proprietário para dobrar o seu depósito de segurança por não devolvê-lo dentro do prazo especificado”, diz ela.,

é claro, este é apenas um aspecto das leis em torno da propriedade de aluguel, e há muitos outros que os proprietários devem saber, a fim de evitar correr em torno deles. Você vai querer estar familiarizado com regras em torno de despejo, habitação justa e outros requisitos regulamentares. se comprar uma propriedade de aluguer, deve ser o seu proprietário ou transferir mais de 6-10% do seu rendimento de aluguer para um serviço de gestão? Enquanto não há resposta certa para todos, George e Kisner preferem subcontratar o trabalho.,”eles verificam os antecedentes do seu inquilino, certificam-se de que assinam o contrato e pagam a renda a tempo”, diz George. “Isso liberta-te para gerires o teu dinheiro, não a tua propriedade e inquilinos.”

Hertzog diz que há uma desvantagem potencialmente íngreme em ser o seu próprio senhorio.”se você se aproximar muito dos seus inquilinos e os inquilinos tiverem problemas financeiros, você pode ficar preso porque você não quer despejá-los”, diz ela. “Tens de ser muito profissional, porque se alguém não pagar a renda, está a roubar-te.,”

em cima desta questão, você está confortável tomar as decisões executivas que devem ser tomadas na gestão de uma propriedade? Vais reparar ou acabar por substituir o ar condicionado ou a máquina de lavar louça? Você vai precisar fazer a chamada sobre qual é o melhor curso de ação.

analisar se comprar ou financiar é melhor

enquanto alguns especialistas financeiros insistem que você nunca deve comprar um aluguel a menos que você possa pagar em dinheiro por ele, Surevest Wealth Kisner pede para diferir.

“alavancagem (ou seja, uma hipoteca) normalmente amplia retornos, tanto no lado ascendente quanto no lado negativo”, diz ele.,por exemplo, imagine uma propriedade de aluguel comprada por US $100.000 em dinheiro. A casa rende um aluguel de US $ 12.000 por ano e é tributado em US $1.000. Com um cronograma de depreciação de 27,5 anos e uma taxa de imposto de renda de 20 por cento, um investidor ganharia pouco mais de US $9.500 em dinheiro anualmente. Então o retorno anual do investidor em dinheiro é de cerca de 9,5 por cento. Nada mal.

Aqui está como o investidor usando alavancagem realizada, assumindo a mesma casa. Este investidor tem uma hipoteca para 80 por cento da casa, que se compõe a 4 por cento., Depois de subtrair as despesas operacionais, bem como as despesas de juros adicionais, este investidor ganha quase US $5,580 em dinheiro anualmente. Com $ 20.000 investidos, o retorno anual do investidor em dinheiro é de cerca de 27,9 por cento.

Na verdade, a situação para o proprietário alavancado é realmente um pouco melhor do que estes números sugerem. Isso é porque parte da renda vai para pagar o capital da hipoteca. Assim, embora o investidor não pudesse embolsar o fluxo de caixa porque ele foi usado para pagar o empréstimo, o investidor ainda lucrou (e pagou impostos) com esse dinheiro., esse é o poder de alavancagem para balançar o retorno de um investidor. George concorda: “eu definitivamente concordo com IR convencional (hipoteca). É uma boa maneira de maximizar os seus dólares.”

orçamento para o inesperado

falha em planejar para a miríade de despesas de possuir um aluguel pode se tornar um caminho rápido para o desastre.

“Como proprietário, você quer economizar cerca de 20% a 30% de sua renda de aluguel para manutenção, manutenção e emergências”, diz Hertzog da Associação de proprietários.,

“Você quer certificar-se de que você não está apenas vivendo isso”, diz ela, “porque, então, quando algo grande acontece, você não tem dinheiro para corrigi-lo, e agora você está preso, porque você é um senhorio com uma propriedade que precisa ser reparado rapidamente, e você não tem esse dinheiro.”Kisner não poderia concordar mais:” foi minha experiência que você sempre subestima todas as diferentes despesas que têm uma maneira de subir e sempre sobrestima o quão positivo o fluxo de caixa vai ser”, diz ele.,lembre-se de renovar os arrendamentos se os proprietários de mãe e pai tiverem um ponto cego, é a falha em renovar os arrendamentos em tempo útil, de acordo com George.”ficarias surpreendido com o número de proprietários que não renovam os seus arrendamentos todos os anos, por isso estão a deixar os seus inquilinos fazerem arrendamentos mensais”, diz ela. “Que mal tem isso? O que se passa é que a ideia deles é que agora, se quero tirar o meu inquilino de lá, não posso, porque agora não estão amarrados a um contrato de arrendamento.”

” também, eles não podem aumentar a renda”, diz George., “A única maneira que você pode mudar o aluguel é se você os fizer assinar um formulário que muda o contrato todos os anos. É assim que mantém os seus inquilinos sob controlo. Quando você deixa passar assim, pode ser muito difícil colocar seus inquilinos de volta no caminho certo”, diz George.

dependendo do Estado, os proprietários podem notificar o despejo por um período especificado. Na Califórnia, onde George, o estado permite que os senhorios para dar de 60 dias para o inquilino que morava na propriedade há mais de um ano (ou 30 dias para menos de um ano), embora a situação pode ser diferente em renda controlada cidades., O proprietário também pode oferecer um novo contrato de arrendamento ao mesmo tempo.

é tudo sobre localização, Localização, tipo de localização de

que o velho mantra de corretor de imóveis sobre a importância da localização toma uma reviravolta interessante quando aplicado à propriedade de renda.

“os melhores locais com mais apreciação são onde você potencialmente terá o pior fluxo de caixa com um aluguel”, diz Kisner.porquê? Os investidores podem ganhar um retorno de duas maneiras: fluxo de caixa e apreciação. Em algumas áreas, os investidores podem querer um maior fluxo de caixa, a fim de compensá-los para uma apreciação mais lenta., Mas se os investidores esperam que uma área aprecie substancialmente, eles podem estar dispostos a renunciar a parte do fluxo de caixa, a fim de desfrutar dessa apreciação. O resultado: a apreciação da casa ultrapassa o crescimento das rendas, e as casas apreciam ao mesmo tempo que geram um fluxo de caixa relativamente baixo.

“como resultado, a propriedade tem que apreciar mais, a fim de competir como um investimento com propriedades em áreas menos desejáveis”, diz Kisner.

Sua solução: errar no lado da apreciação. É o que ele está a fazer com os seus dois Alugueres, que, num bom mês, mal se equilibra., “Mas se eu os segurar até fazer 60 anos, quando forem pagos, mesmo depois de impostos de propriedade e seguro, vou duplicar o meu rendimento da Segurança Social”, diz ele.querem inquilinos a longo prazo? Considere a Secção 8

vaga súbita de inquilinos é a proibição de todos os proprietários de aluguer.

“a cada mês que um aluguel fica vago, você está tendo que pagar hipoteca, utilitários e manutenção fora de seu bolso, então a reviravolta é uma das coisas que você precisa abordar muito rapidamente”, diz Hertzog.uma solução popular? Experimente o aluguer da Secção 8.,

Section 8, aka the Department of Housing and Urban Development’s Housing Choice Voucher Program, typically caps the rent for low-income Americans who qualify at 30 percent of their adjust monthly income. Enquanto alguns proprietários são céticos sobre a papelada e potenciais problemas de manutenção apresentados por alguns locatários da Seção 8, Hertzog vê a Seção 8 inquilinos favoravelmente.”as populações mais velhas e as pessoas com deficiência são geralmente inquilinos excelentes. Eles cuidam muito bem da propriedade porque esta é a sua casa. É aqui que eles querem estar., Além disso, se não pagarem a renda ou arruinarem a tua casa, arriscam-se a perder o Vale da Secção 8″, diz ela.

não se esqueça da propriedade de aluguel na hora de impostos

há um raio de sol singular que se irradia sobre os proprietários de renda a cada primavera enquanto eles se reúnem com seu contador para preparar sua declaração federal de imposto de renda.”quando você tem sua própria casa, você pode descartar o interesse e isso é tudo”, diz George.,

“mas quando você possui uma propriedade de investimento, o seu formulário de imposto de agenda e permite que você anule quase tudo sob o sol, desde a pintura da casa para mudar as lâmpadas.

“assim, mesmo que você tenha renda de aluguel para relatar, você pode Mostrar menos renda do que você realmente está coletando e amortizando o seu pagamento de hipoteca e juros enquanto construir o capital ao mesmo tempo”, diz George.é essa poderosa combinação de benefícios fiscais e retornos de investimento que ajuda a manter os investidores interessados em Propriedades de aluguel.,

conclusão

a propriedade para locação pode ser um excelente investimento se você abordá-la de uma forma semelhante a negócios. Mas você vai querer entender (tanto quanto possível) no que você está se metendo antes de dar o seu dinheiro. Enquanto o apelo de gerar uma renda mensal passiva com Imóveis é alto, é importante lembrar que muitas vezes requer muito trabalho para manter essa renda fluindo.

Saiba mais:

• quanta casa você pode pagar?,
• estas são as melhores (e piores) vezes para vender uma casa
• 8 coisas a fazer imediatamente quando você compra uma nova casa

— Jay McDonald escreveu a versão original desta história.