um prédio de apartamentos em San Mateo, Calif., anuncia um aluguer disponível na sexta-feira, Jan. 3, 2020
casa duplex de Dorothy DeBose e seu sobrinho, Omar Taylor, em Oakland, CA, na terça-feira, 5 de dezembro de 2017.,
um edifício de apartamentos em San Mateo, Calif., anuncia um aluguer disponível na sexta-feira, Jan. 3, 2020
associações que representam inquilinos e senhorios estão sendo inundadas com perguntas sobre a Lei Estadual de controle de aluguel e despejo que entrou em vigor na Califórnia Jan. 1.
A mais comum é: “isso se aplica a mim?,”
a resposta depende geralmente do tipo de propriedade, da sua idade, se o proprietário é uma pessoa ou uma entidade empresarial e durante quanto tempo um inquilino ocupou a unidade.
AB1482, a Lei de proteção aos inquilinos de 2019, limita os aumentos anuais de renda a 5% mais uma taxa de inflação, ou 10% — o que for menor. Também impede que os proprietários de terras despejem inquilinos, mesmo depois que o seu contrato de arrendamento a prazo se esgota, exceto por um número limitado de “causas justas”.”Uma propriedade individual poderia ser isenta de controle de aluguel, controle de despejo, tanto ou nenhum.,a nova lei geralmente não se aplica às unidades que já estão sujeitas a uma lei local de controle de rendas. No entanto, uma unidade poderia ser isenta de uma ordenança local, mas sujeita à nova lei do Estado, disse Sasha Harden, uma advogada Política de habitação com o centro ocidental de Direito e pobreza.Aqui estão respostas breves a perguntas comuns. Para mais detalhes, consulte um proprietário ou associação de inquilinos ou advogado ou leia a lei online.que propriedades estão isentas do controlo da renda ao abrigo do AB1482?,
A: qualquer tipo de imóvel arrendado que tenha sido concluído (com base no seu certificado de ocupação) nos últimos 15 anos está isento. Uma vez que faz 15 anos de idade, torna-se sujeito ao controle de aluguel, mesmo que esteja no meio de um contrato de arrendamento, a menos que se qualifique para uma isenção diferente.o limite máximo da renda não se aplica a casas e condomínios de família única, independentemente da idade, desde que cumpram dois testes. Deve ser “alienável separadamente”, o que significa que pode ser vendido separadamente de qualquer outra unidade de habitação. E o proprietário geralmente deve ser uma pessoa ou confiança revogável criada por um., O proprietário não pode ser um real estate investment trust, corporation ou limited liability corporation que tenha pelo menos uma corporação como um membro.para obter esta isenção, o proprietário deve enviar um aviso específico ao inquilino.um duplex, um triplex ou um edifício de apartamentos maior não é separadamente alienável. A Lei, no entanto, isenta especificamente duplex se o proprietário vive em uma unidade durante todo o tempo do arrendamento.,
A lei não define um duplex, por isso não é claro se uma casa de família única com uma unidade separada, como uma casa de quintal, se qualificaria como um duplex sob esta isenção, disse Stephanie Shirkey, Política sênior e conselho de conformidade com a California Apartment Association, que representa proprietários.
existem também isenções para as unidades de” habitação acessível”, onde as rendas são restringidas por escritura ou agência do governo, e dormitórios universitários. Existe desacordo quanto ao facto de os arrendatários com vales da Secção 8 estarem protegidos pela lei do estado.,
Mais informações no estado de aluguel de controle
Para os inquilinos: Para ver se vocês estão protegidos, encontrar permitido aumentos de renda e outras informações, use a ferramenta interativa em: https://tenantprotections.org ou ligue para 1-888-428-7615.
para proprietários: a Associação de apartamentos da Califórnia tem informações e novos formulários que incorporam AB1482 para membros em caanet.org. Nãmembers que se registram como um convidado pode acessar uma visão geral da lei e ferramentas interativas para ver se eles estão isentos e calcular os aumentos de renda permitidos.
Leia a lei:bit.,ly/carentcontrol
Q: Que propriedades estão isentas do controlo de despejo?
A: as propriedades acima que estão isentas de controle de aluguel também estão isentas dos novos controles de despejo. Dois tipos de propriedade estão isentos do controlo de despejo, mas não do controlo da renda: propriedades em que um inquilino partilha uma casa de banho ou cozinha com o proprietário, e propriedades ocupadas pelo proprietário (com excepção dos duplexes) se o proprietário não alugar mais de duas unidades ou quartos., Esta última isenção abrangeria uma casa com uma unidade de habitação acessória ou triplex se o proprietário ocupasse uma unidade, disse Shirkey.
Q: Que Avisos um senhorio tem que fornecer?
A: Os indivíduos que possuem uma casa ou condomínio de uma única família só recebem a isenção do controlo de aluguer e despejo se derem aos inquilinos um aviso por escrito da sua isenção usando uma declaração específica na lei. Se o arrendamento tiver início ou se renovar em ou após 1 de julho, o anúncio deve ser previsto no contrato de arrendamento. Para as instalações existentes, os senhorios devem ser avisados o mais rapidamente possível., Para tenancias que começam entre agora e 30 de junho, os proprietários podem fornecer um aviso independente ou colocá-lo no arrendamento, disse Shirkey. Quando o arrendamento se renova, o anúncio deve constar do contrato de arrendamento.
não dar este aviso “poderia ser uma pegadinha” para a família de um único rentals, Shirkey, disse.se uma unidade estiver sujeita ao controlo da renda e do despejo ao abrigo do AB1482, o proprietário deve notificar o locatário dessas protecções.
Se a unidade não estiver sujeita a nenhum dos dois — por ter menos de 15 anos de idade ou um duplex ocupado pelo proprietário, por exemplo-não é necessário aviso prévio.,Q: Qual é o limite de renda na minha área?
A: A PAC é de 5% mais uma taxa de inflação que varia por região. Faz efeito Jan. 1 para todas as unidades sujeitas ao limite máximo da renda. No entanto, se um senhorio aumentou a renda em mais do que o montante permitido entre 15 de Março de 2019 e janeiro. 1, a renda de Jan. 1 deve ser revertido para a renda a partir de 15 de Março de 2019, Mais o aumento permitido. O proprietário não tem que reembolsar qualquer aluguel pago entre 15 de Março de 2019 e Jan. 1 que excedeu o aumento permitido.
Q: Qual é a taxa de inflação?,
A: é a variação percentual anual do Índice de preços no consumidor entre 1 de abril do ano em curso e o ano anterior.em quatro áreas metropolitanas – São Francisco, Los Angeles, San Diego e Riverside — é a mudança anual relatada pelo Bureau of Labor Statistics para essa área. Para a área de São Francisco (condados de São Francisco, São Mateo, Marin, Alameda e Contra Costa), a taxa de inflação para abril passado é de 4,01%, de modo que o aumento total admissível de renda é de 9,01%.,
para todas as outras áreas, é a mudança no Índice de preços no consumidor da Califórnia relatado pelo Departamento de Relações Industriais. Atualmente é 3,34%, para um máximo total de 8,34%.Q: Um proprietário pode aumentar a renda mais de 5% mais a inflação para cobrir melhorias de capital?
A: no, some local ordinances allow this; the state ‘s does not.
Q: Como funciona o controlo de despejo?
A: os senhorios sempre foram capazes de expulsar os inquilinos por não pagar a renda, violar o arrendamento, realizar atividades criminosas na propriedade ou outras causas pelas quais os inquilinos estão em falta., Isso não muda de acordo com a nova lei.de acordo com a lei do estado anterior, os proprietários podiam também expulsar os inquilinos sem motivo, com o aviso prévio necessário, e podiam optar por não renovar um contrato de arrendamento a prazo fixo (a menos que a unidade esteja sujeita às leis locais de controle de despejo).de acordo com a nova lei do Estado, os proprietários só podem expulsar inquilinos que tenham ocupado a unidade por um certo período de tempo para “causas justas” especificadas.”Estas incluem causas pelas quais o inquilino está em falta, e um número limitado de causas pelas quais eles não estão em falta.,estas causas sem culpa incluem a intenção do proprietário de ocupar a unidade ou mover-se em um cônjuge, parceiro doméstico, filhos, netos, pais ou avós; demolir ou remodelar substancialmente a propriedade; ou tirar a propriedade do mercado de aluguel. Eles também podem expulsá-lo se um governo o Ordenar.no entanto, antes de despejar um inquilino, o senhorio deve dar ao inquilino, por escrito, a razão do despejo e se é uma causa por culpa ou sem culpa. Para despejos sem culpa, o senhorio deve pagar ao inquilino um mês de renda para cobrir as despesas de realojamento.,
Q: Quanto tempo o inquilino tem que ocupar a unidade para ser protegido pela lei?
: Os inquilinos estão protegidos ao abrigo da disposição de controlo da renda a partir de Janeiro. Não importa quanto tempo o ocupem.os inquilinos estão protegidos ao abrigo da disposição de despejo depois de terem ocupado a unidade durante, pelo menos, 12 meses. No entanto, se um inquilino trouxer outro adulto com mais de 18 anos (ou seja, um companheiro de quarto) antes de o inquilino original ocupar a unidade durante pelo menos 24 meses, então os inquilinos não estão protegidos pelo AB1482 até que um deles esteja lá há pelo menos 24 meses., “Se eu já vivi lá dois anos, eu posso me mudar em um companheiro de quarto” e ainda ser protegido, disse Harnden.quem aplica a nova lei?
A: a lei não criou um mecanismo de execução, por isso não é claro. Harnden disse que poderia ser aplicado através de grupos de assistência jurídica que fazem defesa de despejo. As pessoas com queixas podem precisar de contratar um advogado.
Q: Existe algum limite para o que um proprietário pode cobrar quando um inquilino se muda?
A: não, a lei não estabeleceu o controle de vagas, de modo que os proprietários de unidades não isentas podem aumentar a renda para qualquer montante após a saída de um inquilino.,Kathleen Pender é uma colunista do San Francisco Chronicle. E-mail: [email protected] Twitter: @kathpender
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