a taxa de capitalização é um conceito fundamental na indústria imobiliária comercial. No entanto, é frequentemente mal compreendido e, por vezes, incorrectamente utilizado. Este post irá mergulhar profundamente no conceito da taxa da PAC, e também esclarecer alguns equívocos comuns.

definição da taxa de Cap

exemplo da taxa de Cap

tomemos um exemplo de como uma taxa de cap é comumente usada., Suponha que estamos pesquisando a venda recente de um edifício de escritório Classe A com uma renda operacional líquida estabilizada (NOI) de US $1.000.000, e um preço de venda de US $17.000.000. Na indústria imobiliária comercial, é comum dizer que esta propriedade vendeu a uma taxa de 5,8%.

intuição por detrás da taxa de Cap

o que é que a taxa de cap realmente lhe diz? Uma maneira de pensar intuitivamente sobre a taxa de cap é que ela representa a porcentagem de retorno que um investidor receberia em uma compra de todo o dinheiro., No exemplo acima, supondo que o setor imobiliário proforma é preciso, um investimento em todo o dinheiro de US $17.000.000 produziria um retorno anual do investimento de 5,8%. Outra maneira de pensar sobre a taxa de cap é que é apenas o inverso do preço/ganho múltiplo. Considere o seguinte gráfico:

Como mostrado acima, as taxas de cap e os múltiplos preço/lucro estão inversamente relacionados. Por outras palavras, à medida que a taxa máxima sobe, o múltiplo da avaliação desce.o que é uma boa taxa de Cap?o que é uma boa taxa de cap?, A resposta curta é que depende da forma como está a utilizar a taxa da PAC. Por exemplo, se você está vendendo uma propriedade, então uma taxa de cap inferior é bom, porque significa que o valor de sua propriedade será maior. Por outro lado, se você está comprando uma propriedade, então uma taxa de limite superior é bom, porque significa que o seu investimento inicial será menor.

Você também pode estar tentando encontrar uma taxa de cap baseada no mercado usando vendas recentes de propriedades comparáveis. Neste caso, uma boa taxa de cap é aquela que é derivada de propriedades similares no mesmo local., Por exemplo, suponha que você quer descobrir o valor de um edifício de escritório baseado em uma taxa máxima derivada do mercado. Neste caso, uma boa taxa máxima é aquela que é derivada de vendas recentes de edifícios de escritórios no mesmo mercado. Uma má taxa máxima seria uma derivada de diferentes tipos de propriedades em diferentes mercados.

quando, e quando não, para usar uma taxa de Cap

a taxa de cap é uma razão muito comum e útil na indústria imobiliária comercial e pode ser útil em vários cenários., Por exemplo, ele pode e muitas vezes é usado para dimensionar rapidamente uma aquisição em relação a outras propriedades de investimento potenciais. Uma aquisição de 5% da taxa de cap versus uma aquisição de 10% da taxa de cap para uma propriedade semelhante em um local semelhante deve imediatamente dizer-lhe que uma propriedade tem um prémio de risco mais elevado do que a outra.

outra forma de as taxas de cap podem ser úteis é quando elas formam uma tendência. Se você está olhando para as tendências da taxa de cap ao longo dos últimos anos em um determinado sub-mercado, então a tendência pode dar-lhe uma indicação de onde esse mercado está indo., Por exemplo, se as taxas da PAC estão a comprimir isso significa que os valores estão a ser licitados e que um mercado está a aquecer. Para onde vão os valores no próximo ano? Olhando para os dados históricos da taxa de cap pode rapidamente dar-lhe uma visão sobre a direção das avaliações.embora as taxas de limite máximo sejam úteis para o retorno rápido dos cálculos do envelope, é importante notar quando as taxas de limite máximo não devem ser utilizadas., Quando corretamente aplicada a uma projeção de rendimento operacional líquido estabilizado (NOI), a taxa máxima simples pode produzir uma avaliação aproximadamente igual ao que poderia ser gerado utilizando uma análise mais complexa do fluxo de caixa descontado (DCF). No entanto, se o fluxo líquido de rendimentos de exploração da propriedade for complexo e irregular, com variações substanciais no cash flow, apenas uma análise completa dos fluxos de caixa actualizados produzirá uma avaliação credível e fiável.

Componentes da taxa de casquilho

Quais são os Componentes da taxa de casquilho e como podem ser determinados?, Uma maneira de pensar sobre a taxa cap é que é uma função da taxa de retorno sem risco mais algum prémio de risco. Em finanças, a taxa sem risco é a taxa teórica de retorno de um investimento sem risco de perda financeira. É claro que, na prática, todos os investimentos acarretam até uma pequena quantidade de risco. No entanto, como os títulos dos Estados Unidos são considerados muito seguros, a taxa de juro de um título do Tesouro dos Estados Unidos é normalmente utilizada como a taxa sem risco. Como podemos utilizar este conceito para determinar as taxas da PAC?suponha que tem 10 milhões de dólares para investir e obrigações do tesouro a 10 anos rendem 3% ao ano., Isso significa que você poderia investir todos os 10 milhões de dólares em tesouros, considerado um investimento muito seguro, e passar seus dias na praia coletando cheques. E se lhe fosse dada a oportunidade de vender os seus tesouros e, em vez disso, investir num edifício de escritórios de classe A com vários inquilinos? Uma maneira rápida de avaliar esta potencial propriedade de investimento em relação ao seu investimento seguro do tesouro é comparar a taxa de cap com o rendimento das obrigações do Tesouro.suponha que a taxa máxima de aquisição da propriedade de investimento foi de 5%. Isto significa que o prémio de risco sobre a taxa sem risco é de 2%., Este prémio de risco de 2% reflecte todos os riscos adicionais que assume para além dos tesouros sem risco, que tem em conta factores como:

  • idade da propriedade.idoneidade creditícia dos inquilinos.diversidade dos inquilinos.Duração do arrendamento.os fundamentos mais amplos da oferta e da procura no mercado para esta classe específica de activos.os fundamentos económicos subjacentes da região, incluindo o crescimento da população, o crescimento do emprego e o inventário de espaço comparável no mercado.,

Quando você pega todos estes itens e os quebra, é fácil ver a sua relação com a taxa sem risco e a taxa máxima global. É importante notar que as percentagens reais de cada fator de risco de uma taxa cap e, em última análise, a taxa cap em si são subjetivas e dependem do seu próprio julgamento de negócios e experiência.é uma boa decisão investir nos vossos tesouros e investir num edifício de escritórios a uma taxa máxima de aquisição de 5%? Isto, claro, depende de quão averso é o risco., Um rendimento extra de 2% no seu investimento pode ou não valer o risco adicional inerente à propriedade. Talvez você seja capaz de garantir condições de financiamento favoráveis e usando esta alavancagem você poderia aumentar o seu retorno de 5% para 8%. Se for um investidor mais agressivo, isto pode ser apelativo para si. Por outro lado, você pode querer a segurança e a segurança que os tesouros fornecem, e um rendimento de 3% é uma compensação adequada em troca desta proteção de desvantagem.

método da banda de investimento

a abordagem da taxa sem risco acima referida não é a única forma de pensar sobre as taxas de limite máximo., Outra alternativa popular para o cálculo da taxa da PAC é a utilização do método do intervalo de investimento. Esta abordagem tem em conta o retorno ao mutuante e aos investidores em capital próprio num acordo. A fórmula do intervalo de investimento é simplesmente uma média ponderada da rendibilidade da dívida e da rendibilidade necessária do capital próprio. Por exemplo, suponha que podemos garantir um empréstimo a um empréstimo de 80% ao valor (LTV), amortizado ao longo de 20 anos a 6%. Isto resulta em uma constante de hipoteca de 0,0859. Além disso, suponha que a rendibilidade exigida do capital próprio é de 15%. Tal resultaria num cálculo da taxa máxima ponderada de 9.,87% (80%*8.59% + 20%*15%).

The Gordon Model

One other approach to calculating the cap rate worth mentioning is the Gordon Model. Se você espera que a NOI cresça a cada ano a uma taxa constante, então o modelo Gordon pode transformar este fluxo de fluxos de caixa em constante crescimento em uma simples aproximação da taxa de cap. O Modelo de Gordon é um conceito tradicionalmente utilizado em finanças para o valor de uma ação com dividendo crescimento:

Esta fórmula resolve Valor, dado o fluxo de caixa (FC), a taxa de desconto (k), e uma taxa de crescimento constante (g)., A partir da definição da taxa de cap, sabemos que valor = NOI/Cap. Isto significa que a taxa da PAC pode ser dividida em duas componentes, k-g. Isto é, a taxa da PAC é simplesmente a taxa de desconto menos a taxa de crescimento. como podemos usar isto? Suponha que estamos olhando para um edifício com um NOI de US $100.000 e em nossa análise, esperamos que o NOI aumente em 1% ao ano. Como determinar a taxa de Utilização adequada da PAC? Usando o modelo Gordon, podemos simplesmente tirar a nossa taxa de desconto e subtrair a taxa de crescimento anual., Se a nossa taxa de desconto (normalmente a taxa de retorno exigida pelo investidor) for de 10%, então a taxa de cap apropriada para usar neste exemplo seria de 9%, resultando em uma avaliação de US $111,11.

O modelo Gordon é um conceito útil para saber ao avaliar propriedades com fluxos de caixa crescentes. No entanto, não é uma solução de tamanho único e tem várias limitações embutidas. Por exemplo, e se a taxa de crescimento for igual à taxa de desconto? Isto daria um valor infinito, o que, naturalmente, não faz sentido., Alternativamente, quando a taxa de crescimento excede a taxa de desconto, então o modelo Gordon produz uma avaliação negativa que também é um resultado absurdo.

estas limitações incorporadas não tornam o modelo Gordon inútil, mas você precisa estar ciente deles. Certifique – se sempre de que você entende as suposições que você está fazendo em uma análise e se elas são razoáveis ou não.

as muitas camadas de avaliação

valorização imobiliária comercial é um processo multi-camadas e geralmente começa com ferramentas mais simples do que a análise de fluxos de caixa descontados., A taxa de cap é uma dessas ferramentas mais simples que deve estar em seu kit de ferramentas. A taxa de cap pode comunicar muito sobre uma propriedade rapidamente, mas também pode deixar de fora muitos fatores importantes em uma avaliação, mais notavelmente o impacto de fluxos de caixa irregulares.

a solução é criar uma projecção de fluxos de caixa Multi-período que tenha em conta estas alterações no fluxo de caixa, e, em última análise, executar uma análise de fluxos de caixa descontados para chegar a uma avaliação mais precisa., Se você precisar de Ajuda para construir uma projeção de fluxo de caixa e executar uma análise de fluxo de caixa com desconto, considere dar ao nosso software de análise imobiliária comercial uma tentativa.