o Que é um Inquilino Preclusão Certificado (também referido como um Impedimento Acordo, Aluguer de Informações do Questionário, ou o Inquilino de Aluguer de Declaração de Informação)?

quando um senhorio coloca uma propriedade de aluguer para venda, o agente imobiliário ou senhorio muitas vezes vai pedir que os inquilinos no edifício completo e assinar um documento chamado de Certificado de Estoppel. Às vezes, um certificado de estoppel é intitulado Declaração de informação de aluguer do inquilino ou questionário de informação de aluguer.,

um certificado de estoppel é usado para informar um potencial comprador de aluguel de imóveis comerciais ou residenciais dos direitos e privilégios de inquilinos existentes. O certificado de estoppel requer informações sobre o valor de aluguel, condições de Locação, status de arrendamento protegido, acordos orais com o proprietário, alterações aos acordos de Locação escritos, promessas feitas pelo proprietário, e acordos relativos ao pagamento de serviços públicos, por exemplo, água e gás. Em suma, o Acordo de estoppel destina-se a descrever completamente a natureza da relação entre o proprietário e o inquilino., O objetivo é colocar qualquer potencial comprador da propriedade de aluguel em Aviso sobre os direitos e privilégios que os inquilinos existentes desfrutar.

sou obrigado a concluir um Acordo de Estoppel?um inquilino deve assinar um certificado de oposição sempre que o contrato de arrendamento por escrito contenha uma disposição que obrigue o inquilino a fazê-lo. É uma violação do contrato recusar-se a concluir um estádio em que o contrato de arrendamento exige que um inquilino o faça. Muitas locações contêm esta cláusula, por isso é muito importante que um inquilino reveja o arrendamento antes de decidir se deve ou não preencher um certificado de estoppel.,

Se o seu contrato de arrendamento contém uma disposição que exige que você complete um certificado de oposição, ele também indicará quantos dias você tem que fazê-lo. Reveja cuidadosamente esta disposição do seu contrato de arrendamento, uma vez que um inquilino normalmente tem apenas alguns dias para completar um certificado de estoppel e devolvê-lo ao senhorio.se um inquilino não preencher um certificado de oposição conforme exigido por um contrato de arrendamento, o arrendatário pode ser expulso por violação do contrato de arrendamento. Na ausência de uma disposição de arrendamento, o arrendatário não é obrigado a concluir e a assinar um acordo de estoppel., No entanto, em muitas circunstâncias, será do interesse do inquilino preencher e assinar um certificado de estoppel, mesmo que o arrendamento não exija que o inquilino o faça.devo assinar um certificado de Estoppel?

mesmo que um contrato de arrendamento não possa exigir um certificado de oposição, há algumas situações em que um inquilino ainda deve assinar um acordo de oposição. Em primeiro lugar, um inquilino deve assinar um acordo de oposição quando o inquilino tem acordos orais com o senhorio que não são memorizados por escrito., Por exemplo, se um proprietário por via oral concordou em permitir que um inquilino ter um animal de estimação, o inquilino seria sábio lista acordo no preclusão certificado, para que o novo proprietário vai ser avisados deste privilégio. Outros exemplos incluem acordos sobre o pagamento de serviços públicos, garagem e áreas de armazenamento, sublocação, uso de áreas comuns, reduções de aluguel, juros de depósito de segurança e aumentos de renda.,em segundo lugar, nas jurisdições controladas pelo aluguel, um inquilino pode querer assinar um certificado de oposição para informar os potenciais compradores de restrições à propriedade em caso de despejo sem culpa, como uma restrição à conversão de condomínio.em terceiro lugar, o inquilino deve assinar um certificado de “estoppel” se viver numa jurisdição controlada pela renda e tiver protecção contra certos tipos de despejos devido à idade, deficiência ou doença terminal., É sensato falar com um advogado de direitos de inquilino ou uma Agência Municipal apropriada para determinar se o status de proteção se aplica ou se as restrições de propriedade podem se aplicar após certas expulsões sem culpa.

Quais são algumas coisas que podem não ser abrangidas no meu contrato de arrendamento, mas que eu quero abordar no certificado Estoppel?

Você pode ter feito acordos paralelos com o seu senhorio que não estão em seu contrato de arrendamento ou que contradizem o que o seu contrato diz. Para preservar qualquer um destes acordos, você vai querer incluí-los em seu certificado de estoppel., Alguns exemplos são:

  • o uso Gratuito de uma área de armazenamento
  • o uso Gratuito de um lugar de estacionamento
  • Permissão de ter um animal de estimação
  • uso Exclusivo de um quintal
  • Um acordo para manter a parte do edifício, em troca de redução de alugar
  • Permissão para sublocar
  • Permissão para ter um companheiro de quarto(s)

A lista acima está longe de ser exaustiva. Os exemplos são para ilustrar como diferentes acordos externos com um senhorio pode ser. Os inquilinos vão querer ter a certeza de abordar quaisquer acordos que estão a seu favor que eles querem preservar.,

Qual é o efeito de um Acordo de Estoppel?o conteúdo de um acordo de estoppel é conclusivamente considerado verdadeiro e vincula tanto o proprietário quanto o inquilino. Plaza Freeway Ltd. P’Ship v. First Mountain Bank, 81 Cal. Aplicacao. 4th 616, 628 (2000). De facto, o conteúdo do Acordo de estoppel é considerado conclusivo, mesmo que esteja errado. ID. O que isto significa é que os inquilinos estão vinculados pelo conteúdo de um certificado de estoppel. ID.; CAL. Evid. Código § 622. Os latifundiários também estão impedidos de contestar a veracidade do certificado de estoppel. Miner v. Tustin Ave., Inv’RS, LLC, 116 Cal. Aplicacao. 4th 264, 271 (2004); Cal. Evid. Código § 622. Quando existir uma ambiguidade entre o certificado de estoppel e o contrato de arrendamento ou outro documento escrito, os tribunais lerão o contrato de arrendamento e o contrato de estoppel em conjunto para corrigir essa ambiguidade. Miner, 116 Cal. Aplicacao. 4th at 268; Cal. Evid. Código § 622. Embora estes principais casos da Califórnia pertenceram a inquilinos comerciais, as opiniões do tribunal são relevantes para inquilinos residenciais também.na Plaza Freeway, o réu teve um contrato de 25 anos Ambíguo quanto às datas de início e término do contrato. 81 Cal. Aplicacao., 4ª às 619. Quando o edifício foi vendido ao queixoso, o réu assinou um certificado de oposição que estabelecia as datas de início e termo do contrato. ID. às 6: 20. O réu tinha uma opção em seu contrato de arrendamento para estender o seu prazo que exigia que o réu notificasse o autor doze meses antes da expiração do contrato de locação para exercer essa opção. ID. às 6: 20. Quando o réu tentou exercer a opção de prolongar o seu mandato, o autor alegou que o réu tinha passado o prazo de notificação para fazê-lo com base nas datas de certificado estoppel que o réu tinha fornecido. ID., às 6: 19. O réu discordou e ficou na posse da propriedade. ID. Depois disso, o queixoso apresentou um processo de despejo. ID. O Tribunal de julgamento determinou qual era a data correta de rescisão do contrato de locação e concluiu que, independentemente do certificado de estoppel, o réu estava na posse legal do imóvel tendo exercido atempadamente a sua opção por o contrato de Locação. ID. No entanto, o julgamento do Tribunal foi revertido em recurso. ID. O Tribunal de recurso considerou que o réu estava vinculado pelas datas que escreveram no certificado de estoppel—embora as datas fossem incorretas. ID. às 6: 29., O tribunal deixou claro que o conteúdo de um certificado de estoppel é considerado conclusivo, ruing que para manter de outra forma “seria uma derrota do propósito por trás da prática generalizada de usar certificados de estoppel.” ID. às 6: 28.

mas, quando existe uma ambiguidade entre o certificado de estoppel e o contrato de arrendamento ou outro documento escrito, os tribunais irão ler o contrato de arrendamento e o estoppel em conjunto. Miner, 116 Cal. Aplicacao. 4ª em 264., Quando um conflito entre um contrato de locação e um certificado de oposição é causado por ambiguidade no contrato de locação e não no contrato de Locação, essa ambiguidade pode não ter um efeito presumível de oposição nos direitos do locatário relativamente a condições de Locação claramente estabelecidas. ID. Isto é distinguível da Plaza Freeway onde o estoppel estava claro em seu rosto.

no Miner, o contrato de arrendamento do autor continha uma opção de renovação. No entanto, o requerente tinha completado um certificado de oposição que tinha uma cláusula que afirmava que o inquilino não tinha opções “exceto como segue”, e o autor deixou este espaço em branco. ID. aos 271., Considerando que o arrendamento previa uma opção, o arrendatário criou uma ambiguidade ao deixar esta disposição em branco no certificado de estoppel. ID. aos 267. O Tribunal concluiu que o certificado de oposição e o contrato de Locação constituem, no seu conjunto, a totalidade do contrato a interpretar. ID.

a coisa importante a notar no que diz respeito ao preenchimento do certificado de estoppel é que os inquilinos devem absolutamente se certificar de que as informações no documento são corretas, precisas e completas, a fim de proteger seus direitos., Um inquilino deve rever cuidadosamente o seu contrato de arrendamento, adenda e qualquer outro acordo que tenha com o proprietário antes de completar um certificado de estoppel.

quais são os riscos na assinatura de um certificado de Estoppel?normalmente, um certificado de oposição devidamente preenchido não apresenta riscos para o inquilino. No entanto, se o certificado de estoppel não for preciso e descrever direitos que são incompatíveis com os Termos do contrato de Locação, um problema pode resultar. Embora raros, os inquilinos têm sido processados por estoppels imprecisos, principalmente em jurisdições controladas pelo aluguel., Uma vez que um certificado de estoppel é um documento vinculativo, não deve incluir disposições que sejam incompatíveis com o contrato de arrendamento ou que sejam imprecisas. Plaza Freeway, 81 Cal. Aplicacao. 4th at 616; Cal. Evid. Código § 622. A fim de evitar estas potenciais questões, um inquilino deve ter o cuidado de garantir que todas as disposições enumeradas no Acordo de estoppel sejam precisas e completas.

não deve ser utilizado um certificado de oposição em vez do próprio arrendamento. Um arrendatário deve opor-se a qualquer disposição que altere os seus termos de arrendamento ou limite os seus direitos ao abrigo do arrendamento., Um inquilino deve também ter o cuidado de preencher informações sobre o certificado de estoppel que já está contido no contrato de arrendamento, uma vez que isso pode resultar em uma ambiguidade se concluída incorretamente ou de forma imprecisa. Certifique-se de que o contrato de Locação original e também todos os documentos pertinentes estão listados no certificado de estoppel, tais como quaisquer alterações, adenda ou acordos paralelos. Se você deixar de fora quaisquer detalhes importantes de seu arrendamento que são favoráveis a você, o novo proprietário pode ser capaz de negar-lhe esses benefícios mais tarde.,e se um agente imobiliário não enviar o certificado de Estoppel a potenciais compradores?os agentes imobiliários têm o dever de fornecer aos potenciais compradores todos os certificados de oposição. CAL. Civ. Código § 2079.16. Além disso, um comprador pode recuperar uma indemnização contra um vendedor ou agente imobiliário que apresente um acordo estoppel errado. Linden Partners v. Wilshire Linden Ass’NS., 62 Cal. Aplicacao. 4th 508, 531 (1998).,enquanto esta situação cria um problema para o comprador, vendedor e agente, desde que o inquilino tenha cumprido a sua obrigação de preencher o certificado de estoppel de forma correcta e precisa, o inquilino não assumirá qualquer responsabilidade. No entanto, se surgir alguma questão, é melhor consultar um advogado experiente inquilino.o que diz a lei da renda de São Francisco sobre os certificados de Estoppel?

The San Francisco Rent Ordinance contemplates the serious effect that signing an estoppel certificate may have on locatários, and as a result, per Section 37.,9 (k), os senhorios devem prestar uma “divulgação de direitos aos inquilinos antes e depois da venda de Unidades de aluguer, sob reserva do disposto na secção 37.9.”S. F. Cal., Rent Ordinance § 37.9(k)(1).a secção 37.9 (k) (1) estabelece que, quando uma propriedade que contenha unidades de aluguer sujeitas à portaria de renda SF está a ser vendida, os proprietários devem fornecer aos inquilinos uma divulgação escrita de certos direitos., Com relação à preclusão certificados, a Portaria estabelece que a divulgação deve conter o seguinte:

Uma declaração de que os inquilinos não são necessários para preencher ou assinar qualquer impedimento certificados ou preclusão acordos, exceto conforme exigido por lei ou pelo locatário no contrato de locação. A declaração deve ainda informar os locatários que os direitos do locatário podem ser afetados por um certificado ou acordo de oposição e que os locatários devem procurar aconselhamento jurídico antes de completar ou assinar um certificado ou acordo de oposição.na secção 37.,9 k) o senhorio deve também informar o inquilino de que não podem ser despejados, de que a renda não pode ser aumentada e de que a locação não pode ser alterada apenas porque a propriedade está a ser vendida. S. F. Cal., Rent Ordinance § 37.9(k)(1).