10 sfaturi pentru cumpararea de proprietate de închiriere

Daca te-ai uitat la reluari de HGTV e „Venituri din Proprietate” și mă întrebam dacă e timpul să cumpere o proprietate de închiriere și să devină un proprietar, tu nu ești singur.

între economia noastră cu creștere lentă, ratele dobânzilor istoric scăzute și starea de spirit a mileniilor de a închiria în loc de proprietatea proprie, veniturile au fost în creștere de la Marea Recesiune.,de fapt, imobiliare este acum americanii’ preferat de investiții pe termen lung, potrivit unui studiu recent Bankrate. Popularitatea de bunuri imobiliare este la cel mai înalt punct de când Bankrate a început sondajul în urmă cu șapte ani.

ar Trebui să ia un pas hotărâtor pe o proprietate de închiriere? Experții oferă un da calificat, cu condiția să vă faceți mai întâi temele. Iată 10 lucruri de luat în considerare înainte de a vă scufunda în proprietatea veniturilor.,

nu este la fel de ușor pe cât pare

uitați stereotipurile sitcom TV ale proprietarilor clueless. Pentru a profita la maximum de proprietatea veniturilor, este nevoie de ochiul unui contabil pentru detalii, de înțelegerea unui avocat a legilor proprietarului-chiriaș, de previziunea unui ghicitor și, dacă alegeți să vă gestionați singur proprietatea de închiriere, dispoziția fermă, dar prietenoasă a proprietarului.”în cazul în care oamenii care doresc să devină proprietari se încadrează scurt este, ei nu își dau seama cât de mult de lucru merge în ea,” spune Diana George, fondator al Vault Realty Group, acum parte din Century 21.,deci ,înainte de a intra, veți dori să vă gândiți dacă aveți timpul și abilitățile necesare pentru a gestiona o închiriere. În timp ce proprietatea de închiriere este considerată o investiție pasivă, asta nu înseamnă că sunteți complet pasiv în gestionarea acesteia.

Succes necesită o perspectivă pe termen lung

Jeremy Kisner, un senior consilier avere la Surevest de Gestionare a Averii în Phoenix, deține două Las Vegas închirieri. Unitatea pe care a deținut — o timp de 13 ani a avut doi chiriași și întreținere redusă, în timp ce cealaltă a avut trei chiriași în patru ani-Ultima o evacuare costisitoare.,

El este de a lua același sfat pe care îl oferă clienților săi.

„modul în care oamenii au probleme cu aproape toate investițiile este că pur și simplu nu se țin de lucruri suficient de mult”, spune el. „Cu chiriile, dacă spargeți chiar și pe baza fluxului de numerar, nu este prea rău pentru că plătiți principalul și construiți capitalul în acest fel. Apoi, sperăm, veți vedea, de asemenea, unele apreciere.deci, dacă sunteți în căutarea de a face bani în domeniul imobiliar, veți dori să se gândească pe termen lung., Pe măsură ce plătiți sau eliminați principalul de-a lungul anilor, ar trebui să vă puteți dezvolta fluxul de numerar.

este ușor (și costisitor) să încalci legea

legile landlord-chiriaș de stat pot acționa ca o acoperire deschisă pentru proprietarii de închirieri care le ignoră, potrivit lui Kathy Hertzog, proprietarul Asociației de proprietari din Erie, Pennsylvania.

cazul în cauză este depozitele de securitate ale chiriașilor. Nu este la fel de simplu ca colectarea și deținerea banilor.

” există cu siguranță contabilitate implicate., Trebuie să aveți acel cont pentru fiecare chiriaș și să păstrați acei bani în acel cont și să îl salvați”, spune Hertzog. „Legile privind depozitele de securitate guvernează cât timp trebuie să returnați un depozit de securitate atunci când se termină închirierea, mai puțin cheltuielile pentru curățare și reparații, toate acestea trebuie să fie detaliate.”în unele state ,dacă nu activați acest lucru, chiriașul poate merge după proprietar pentru a-și dubla depozitul de securitate pentru că nu a returnat-o în perioada de timp specificată”, spune ea.,desigur ,acesta este doar un aspect al legilor din jurul proprietății de închiriere și există multe altele pe care proprietarii trebuie să le cunoască pentru a evita rularea afoul. Veți dori să vă familiarizați cu regulile privind evacuarea, locuințele corecte și alte cerințe de reglementare.

asigurați-vă că sunteți proprietar material

dacă achiziționați o proprietate de închiriere, ar trebui să fie propriul proprietar sau furculiță peste 6-10 la sută din venitul dvs. de închiriere la un serviciu de management? Deși nu există un răspuns corect pentru toată lumea, George și Kisner preferă să subcontracteze lucrarea.,

„ei fac verificarea de fond a chiriașului dvs., asigurați-vă că semnează contractul de închiriere și își plătesc chiria la timp”, spune George. „Asta te eliberează pentru a-ți gestiona banii, nu proprietatea și chiriașii.”

Hertzog spune că există un dezavantaj potențial abrupt de a fi propriul proprietar.”dacă vă apropiați prea mult de chiriașii dvs. și chiriașii au probleme financiare, vă puteți găsi blocați pentru că nu doriți să îi evacuați”, spune ea. „Trebuie să fii foarte profesionist în acest sens, pentru că dacă cineva nu își plătește chiria, fură de la tine.,în plus față de această problemă, vă simțiți confortabil să luați deciziile executive care trebuie luate în gestionarea unei proprietăți? Veți repara sau veți sfârși prin a înlocui acel aparat de aer condiționat sau mașina de spălat vase? Veți avea nevoie pentru a face apel cu privire la ceea ce este cel mai bun curs de acțiune.

Analiza dacă a cumpara sau de finanțare este mai bine

în Timp ce unii financiare analiști insistă niciodată nu ar trebui să cumpere o închiriere cu excepția cazului în care puteți plăti în numerar, Surevest Averea lui Kisner imploră să difere.

„efectul de levier (adică un credit ipotecar) mărește de obicei randamentele, atât pe partea superioară, cât și pe partea inferioară”, spune el.,de exemplu, imaginați-vă o proprietate de închiriere achiziționată pentru 100.000 USD în numerar. Casa produce o chirie de $12,000 anual și este impozitat la $1,000. Cu un program de amortizare de 27,5 ani și o rată a impozitului pe venit de 20 la sută, un investitor ar câștiga puțin peste $9,500 în numerar anual. Deci, randamentul anual al investitorului este de aproximativ 9, 5 la sută. Nu-i rău.

Iată cum investitorul folosind efectul de levier efectuat, presupunând aceeași casă. Acest investitor are un credit ipotecar pentru 80 la suta din casa, care compuși la 4 la sută., După scăderea cheltuielilor de exploatare, precum și a cheltuielilor suplimentare cu dobânzile, acest investitor câștigă aproape $5,580 în numerar anual. Cu 20.000 de dolari investiți, randamentul anual al investitorului este de aproximativ 27.9 la sută.de fapt, situația pentru proprietarul cu efect de levier este de fapt un pic mai bine decât sugerează aceste numere. Asta pentru că o parte din chirie merge pentru a plăti principalul ipotecii. Deci, în timp ce investitorul nu a putut buzunar fluxul de numerar, deoarece a fost folosit pentru a plăti împrumutul, investitorul încă profitat (și plătit impozit) pe acei bani.,

aceasta este puterea efectului de levier pentru a schimba randamentul unui investitor. George este de acord: „sunt de acord cu trecerea convențională (ipotecă). Este o modalitate foarte bună de a maximiza dolari.”

buget pentru neașteptate

eșecul de a planifica pentru cheltuielile nenumărate de a deține o închiriere poate deveni o cale rapidă spre dezastru.”în calitate de proprietar, doriți să economisiți aproximativ 20% până la 30% din venitul dvs. din închiriere pentru întreținere, întreținere și urgențe”, spune Hertzog de la Asociația de proprietari.,

„vrei să te asiguri că nu trăiești doar din asta”, spune ea, ” pentru că atunci când se întâmplă ceva mare, nu vei avea bani pentru a-l repara, iar acum ești blocat pentru că ești un proprietar cu o proprietate care trebuie reparată rapid și nu ai acei bani.”

Kisner putut de acord mai mult: „A fost o experiență pe care nu subestima mereu toate diferite cheltuieli care au un mod de a veni și întotdeauna supraestima cât de pozitiv fluxul de numerar va fi”, spune el.,

nu uitați să vă reînnoiți contractele de închiriere

dacă proprietarii de mama și pop au un punct orb orb, este eșecul de a reînnoi contractele de închiriere în timp util, potrivit lui George.

„ați fi surprins câți proprietari nu își reînnoiesc contractele de închiriere în fiecare an, așa că își lasă chiriașii să plece în contracte de închiriere de la o lună la alta”, spune ea. „Ce e în neregulă cu asta? Ceea ce este greșit este, întreaga lor gândire este că acum, dacă vreau să-mi scot chiriașul, nu pot pentru că acum nu sunt legați de un contract de închiriere.”de asemenea, nu pot ridica chiria”, spune George., „Singurul mod în care poți schimba chiria este dacă îi pui să semneze un formular care schimbă contractul de închiriere în fiecare an. Așa îți ții chiriașii sub control. Când lăsați-o să alunece așa, poate fi foarte dificil să vă readuceți chiriașii pe drumul cel bun”, spune George.în funcție de stat, proprietarii pot da o notificare de evacuare pentru o anumită perioadă. În California, unde se află George, statul permite proprietarilor să dea o notificare de 60 de zile pentru chiriașii care au trăit în proprietate mai mult de un an (sau 30 de zile pentru mai puțin de un an), deși situația poate fi diferită în orașele controlate de chirie., De asemenea, proprietarul ar putea oferi un nou contract de închiriere în același timp.

este vorba despre locație, locație, locație – un fel de

că vechea Mantra agent imobiliar despre importanța locației ia o întorsătură interesantă atunci când este aplicată proprietății venit.”cele mai bune locații cu cea mai mare apreciere sunt cele în care veți avea potențial cel mai rău flux de numerar cu o închiriere”, spune Kisner.

De ce? Investitorii pot obține un profit în două moduri: fluxul de numerar și aprecierea. În unele zone, investitorii ar putea dori un flux de numerar mai mare pentru a le compensa pentru o apreciere mai lentă., Dar dacă investitorii se așteaptă ca o zonă să aprecieze substanțial, ar putea fi dispuși să renunțe la o parte din fluxul de numerar pentru a se bucura de această apreciere. Rezultatul: aprecierea casei depășește creșterea chiriilor, iar casele apreciază în timp ce obțin un flux de numerar relativ scăzut.”drept urmare, proprietatea trebuie să aprecieze mai mult pentru a concura ca o investiție cu proprietăți în zone mai puțin dezirabile”, spune Kisner.

soluția lui: Err pe partea de apreciere. Asta e ceea ce face cu cele două Închirieri, care, într-o lună bună, abia rupe chiar., „Dar dacă le țin până când împlinesc 60 de ani când sunt plătite, chiar și după impozitele pe proprietate și asigurare, îmi voi dubla venitul de securitate socială”, spune el.

vrei chiriași pe termen lung? Luați în considerare secțiunea 8

vacant chiriaș bruscă este bane de fiecare proprietar de închiriere.”în fiecare lună în care o închiriere este vacantă, trebuie să plătiți ipoteca, utilitățile și întreținerea din buzunar, așa că schimbarea este unul dintre lucrurile pe care trebuie să le abordați foarte repede”, spune Hertzog.

o soluție populară? Dă secțiunea 8 chiriașii o încercare.,

secțiunea 8, numită programul de Voucher pentru alegerea locuințelor al Departamentului de locuințe și Dezvoltare Urbană, acoperă de obicei chiria pentru americanii cu venituri mici care se califică la 30% din venitul lunar ajustat. În timp ce unii proprietari sunt sceptici față de documentele și potențialele probleme de întreținere prezentate de unii chiriași din secțiunea 8, Hertzog vede favorabil chiriașii din secțiunea 8.”populațiile mai în vârstă și persoanele cu dizabilități sunt de obicei chiriași excelenți. Ei au grijă excelentă de proprietate, deoarece aceasta este casa lor. Aici vor să fie., În plus, dacă nu își plătesc chiria sau nu îți distrug casa, riscă să-și piardă voucherul din secțiunea 8″, spune ea.

nu uitați proprietatea de închiriere la momentul fiscal

există o rază singulară de soare care coboară asupra proprietarilor de venituri în fiecare primăvară, în timp ce se ciocnesc cu contabilul lor pentru a-și pregăti declarația federală privind impozitul pe venit.

„când aveți propria casă, puteți scrie interesul și despre asta”, spune George.,

” dar atunci când dețineți o proprietate de investiții, formularul dvs. de impozitare Program E vă permite să scrie off aproape totul sub soare, de la pictura acasă la schimbarea becurilor.”deci, chiar dacă aveți venituri din chirii de raportat, puteți afișa venituri mai mici decât colectați de fapt și puteți scrie plata ipotecară și dobânda în timp ce construiți capitaluri proprii în același timp”, spune George.este acea combinație puternică de beneficii fiscale și investiții care ajută la menținerea investitorilor interesați de proprietățile de închiriere.,

linia de fund

proprietatea de închiriere poate fi o investiție excelentă dacă o abordați într-un mod asemănător afacerii. Dar veți dori să înțelegeți (cât mai mult posibil) în ce intrați înainte de a vă stabili banii. În timp ce recursul de a genera un venit lunar pasiv cu imobiliare este mare, este important să ne amintim că de multe ori necesită o mulțime de muncă pentru a menține acest venit curge.

Aflați mai multe:

• cât de mult casa vă puteți permite?,
• acestea sunt cele mai bune (și cele mai rele) momente pentru a vinde o casă
• 8 lucruri de făcut imediat când cumpărați o casă nouă

— Jay McDonald a scris versiunea originală a acestei povești.