Abonare

asociațiile care reprezintă chiriașii și proprietarii sunt inundate cu întrebări despre Legea de control al chiriei și evacuării la nivel de stat care a intrat în vigoare în California Jan. 1.cel mai frecvent este: „se aplică acest lucru pentru mine?,răspunsul depinde, în general, de tipul proprietății, de vârsta acesteia, dacă proprietarul este o persoană sau o entitate de afaceri și de cât timp un chiriaș a ocupat unitatea.AB1482, Legea privind protecția chiriașilor din 2019, limitează creșterile anuale ale chiriei la 5% plus o rată a inflației sau 10% — oricare dintre acestea este mai mică. De asemenea, împiedică proprietarii să evacueze chiriașii, chiar și după expirarea contractului de închiriere pe durată determinată, cu excepția unui număr limitat de „cauze juste”.”O proprietate individuală ar putea fi scutită de controlul chiriei, de controlul evacuării, ambele sau nici una.,noua lege, în general, nu se aplică unităților care sunt deja supuse unei ordonanțe locale de control al chiriei. Cu toate acestea, o unitate ar putea fi scutită de o ordonanță locală, dar supusă noii Legi a statului, a declarat Sasha Harnden, un avocat al Politicii de locuințe cu Centrul occidental pentru Drept și sărăcie.

Iată răspunsuri scurte la întrebări frecvente. Pentru mai multe detalii, consultați un proprietar sau o asociație de chiriași sau un avocat sau citiți Legea online.

Q: ce proprietăți sunt scutite de controlul chiriei sub AB1482?,

A: orice tip de proprietate de închiriere care a fost finalizată (pe baza certificatului său de ocupare data) în ultimii 15 ani este scutit. Odată ce împlinește 15 ani, devine supus controlului chiriei, chiar dacă este în mijlocul unui contract de închiriere, cu excepția cazului în care se califică pentru o scutire diferită.

plafonul de chirie nu se aplică locuințelor unifamiliale și unităților de apartament, indiferent de vârstă, atâta timp cât îndeplinește două teste. Trebuie să fie „separat alienabil”, ceea ce înseamnă că poate fi vândut separat de orice altă unitate de locuit. Iar proprietarul, în general, trebuie să fie o persoană sau o încredere revocabilă înființată de unul., Proprietarul nu poate fi un trust de investiții imobiliare, o corporație sau o corporație cu răspundere limitată care are cel puțin o corporație ca membru.pentru a obține această scutire, proprietarul trebuie să furnizeze o notificare specifică chiriașului.o clădire de apartamente duplex, triplex sau mai mare nu este înstrăinată separat. Cu toate acestea, legea scutește în mod specific duplexurile dacă proprietarul locuiește într-o singură unitate pe toată durata închirierii.,

legea nu definește un duplex, deci e clar dacă o singură familie de origine cu o detașată unitate, ca o curte de vaci, s-ar califica drept un duplex sub această scutire, a declarat Stephanie Derkas, senior politică și respectarea sfatul cu California Apartament de Asociere, care reprezintă proprietari.există, de asemenea, scutiri pentru „locuințe accesibile” unități, în cazul în care chiriile sunt restricționate de fapta sau agenție guvernamentală, și cămine colegiu. Există dezacord cu privire la faptul dacă chiriașii cu secțiunea 8 vouchere sunt protejate în conformitate cu legea statului.,

Q: ce proprietăți sunt scutite de controlul evacuării?

A: proprietățile de mai sus care sunt scutite de controlul chiriei sunt, de asemenea, scutite de noile controale de evacuare. Două tipuri de proprietăți sunt scutite de controlul evacuării, dar nu de controlul chiriei: proprietăți în care un chiriaș împarte o baie sau o bucătărie cu proprietarul și proprietăți ocupate de proprietar (altele decât duplexurile) dacă proprietarul închiriază nu mai mult de două unități sau dormitoare., Această din urmă scutire ar acoperi o casă cu o unitate de locuință accesoriu sau triplex în cazul în care proprietarul ocupă o unitate, Shirkey a spus.Î: Ce notificări trebuie să furnizeze un proprietar?

A: persoanele care dețin o casă sau un apartament cu o singură familie primesc scutirea de la controlul chiriei și evacuării numai dacă dau chiriașilor o notificare scrisă despre scutirea lor folosind o declarație specifică în lege. Dacă închirierea începe sau se reînnoiește la sau după 1 iulie, Notificarea trebuie furnizată în contractul de închiriere. Pentru chiriile existente, proprietarii ar trebui să furnizeze o notificare de sine stătătoare cât mai curând posibil., Pentru contractele de închiriere care încep între acum și 30 iunie, proprietarii pot oferi o notificare de sine stătătoare sau o pot pune în contractul de închiriere, a spus Shirkey. Când închirierea se reînnoiește, anunțul trebuie să fie în contractul de închiriere.

faptul că nu a furnizat această notificare „ar putea fi un gotcha” pentru închirieri de o singură familie, a spus Shirkey.

Dacă o unitate este supusă atât chiria și evacuarea sub control AB1482, proprietarul trebuie să furnizeze o notă de informare cu locatarul de acele protectii.

dacă unitatea nu este supusă niciuneia — deoarece are mai puțin de 15 ani sau un duplex ocupat de proprietar, de exemplu-nu este necesară nicio notificare.,

Î: Care este plafonul de chirie în zona mea?

A: plafonul este de 5% plus o rată a inflației care variază în funcție de regiune. Intră în vigoare Jan. 1 Pentru toate unitățile care fac obiectul plafonului de chirie. Cu toate acestea, dacă un proprietar a majorat chiria cu mai mult decât suma admisibilă între 15 martie 2019 și Jan. 1, chiria pe Jan. 1 trebuie să fie returnat la chirie începând cu 15 martie 2019, plus creșterea admisibilă. Proprietarul nu trebuie să restituie nicio chirie plătită între 15 martie 2019 și Jan. 1 care a depășit creșterea admisibilă.

Q: care este rata inflației?,

A: este modificarea procentuală anuală a indicelui prețurilor de consum între 1 aprilie a anului curent și anul precedent.în patru zone de metrou-San Francisco, Los Angeles, San Diego și Riverside — este schimbarea anuală raportată de Biroul de Statistică a muncii pentru acea zonă. Pentru zona San Francisco (San Francisco, San Mateo, Marin, Alameda și Contra Costa județe), rata inflației pentru luna aprilie este de 4.01%, deci totale admisibile creștere a chiriei este 9.01%.,pentru toate celelalte domenii, este schimbarea Indicelui Prețurilor de consum din California raportată de Departamentul de Relații Industriale. În prezent este 3.34%, pentru un plafon total de 8.34%.Î: poate un proprietar să ridice chiria mai mult de 5% plus inflația pentru a acoperi îmbunătățirile de capital?

A: nu, unele ordonanțe locale permit acest lucru; statul nu.Î: Cum funcționează controlul evacuării?

A: Proprietarii au fost întotdeauna în măsură să evacueze chiriașii pentru neplata chiriei, încălcarea contractului de închiriere, desfășurarea activității infracționale asupra proprietății sau a altor cauze pentru care chiriașii sunt de vină., Asta nu se schimbă în conformitate cu noua lege.în conformitate cu legislația anterioară a statului, proprietarii ar putea, de asemenea, să evacueze chiriașii fără nicio cauză, cu notificarea prealabilă necesară și ar putea alege să nu reînnoiască un contract de închiriere pe durată determinată (cu excepția cazului în care unitatea este supusă legilor locale de evacuare-control).conform noii Legi a statului, proprietarii pot evacua doar chiriașii care au ocupat unitatea pentru o anumită perioadă de timp pentru „cauze juste” specificate.”Acestea includ cauzele pentru care chiriașul este de vină și un număr limitat de cauze pentru care nu sunt de vină.,aceste cauze fără vină includ intenția proprietarului de a ocupa unitatea sau de a se muta într-un soț, partener intern, copii, nepoți, părinți sau bunici; demolați sau remodelați substanțial proprietatea; sau luați proprietatea de pe piața de închiriere. De asemenea, pot evacua dacă un guvern o ordonă.înainte de a evacua un chiriaș, cu toate acestea, proprietarul trebuie să dea chiriașului, în scris, motivul evacuării și dacă este o cauză de vină sau nu. Pentru evacuările fără vină, proprietarul trebuie să plătească chiriașului chiria pe o lună pentru a acoperi cheltuielile de relocare.,Î: Cât timp trebuie chiriașul să ocupe unitatea pentru a fi protejată conform legii?

a: chiriașii sunt protejați în conformitate cu dispoziția de control al chiriei din ianuarie. 1 indiferent cât timp l-au ocupat.chiriașii sunt protejați în conformitate cu dispoziția de evacuare după ce au ocupat unitatea timp de cel puțin 12 luni. Cu toate acestea, dacă un chiriaș aduce într-un alt adult de peste 18 ani (de exemplu, un coleg de cameră) înainte original chiriaș a ocupat unitate timp de cel puțin 24 de luni, atunci locatarii nu sunt protejate în temeiul AB1482 până când unul dintre ei a fost acolo de cel puțin 24 de luni., „Dacă am trăit deja acolo doi ani, mă pot muta într-un coleg de cameră” și încă să fie protejate, Harnden a spus.Î: cine aplică noua lege?

A: legea nu a creat un mecanism de aplicare, deci nu este clar. Harnden a spus că ar putea fi aplicată prin intermediul grupurilor de asistență juridică care fac apărarea evacuării. Părțile cu o asuprire ar putea avea nevoie să angajeze un avocat.

Q: există vreo limită pentru ceea ce un proprietar poate percepe atunci când un chiriaș se mută?A: nu, legea nu a stabilit controlul vacanței, astfel încât proprietarii unităților care nu sunt scutite pot ridica chiria la orice sumă după ce un chiriaș pleacă.,Kathleen Pender este o cronicară din San Francisco Chronicle. E-mail: [email protected] stare de nervozitate: @ kathpender