rata de capitalizare este un concept fundamental în industria imobiliară comercială. Cu toate acestea, este adesea înțeles greșit și uneori folosit incorect. Acest post va lua o scufundare profundă în conceptul de rata de capac, și, de asemenea, clar sus unele concepții greșite comune.

Cap rata definiție

Cap rata exemplu

Să luăm un exemplu de modul în care o rată de cap este frecvent utilizat., Să presupunem că cercetăm vânzarea recentă a unei clădiri de birouri din clasa A cu un venit operațional net stabilizat (NOI) de 1.000.000 USD și un preț de vânzare de 17.000.000 USD. În industria imobiliară comercială, este comun să spunem că această proprietate vândut la o rată de 5,8% capac.

intuiția din spatele ratei capacului

care este rata capacului care vă spune de fapt? O modalitate de a gândi intuitiv rata PAC este că reprezintă randamentul procentual pe care un investitor l-ar primi la o achiziție în numerar., În exemplul de mai sus, presupunând că proforma imobiliară este exactă, o investiție în numerar de $17,000,000 ar produce un randament anual al investiției de 5.8%. Un alt mod de a gândi despre rata de capac este că este doar inversul prețului/câștigurilor multiple. Luați în considerare următoarea diagramă:

după cum se arată mai sus, ratele de plafonare și multiplii de preț/câștiguri sunt invers corelați. Cu alte cuvinte, pe măsură ce rata de plafonare crește, multiplul de evaluare scade.

ce este o rată de capac bun?

Ce este o rată de capac bun?, Răspunsul scurt este că depinde de modul în care utilizați rata de capac. De exemplu, dacă vindeți o proprietate, atunci o rată mai mică a capacului este bună, deoarece înseamnă că valoarea proprietății dvs. va fi mai mare. Pe de altă parte, dacă cumpărați o proprietate, atunci o rată mai mare a capacului este bună, deoarece înseamnă că investiția inițială va fi mai mică.de asemenea, este posibil să încercați să găsiți o rată de plafonare bazată pe piață utilizând vânzări recente de proprietăți comparabile. În acest caz, o rată bună a capacului este una care derivă din proprietăți similare în aceeași locație., De exemplu, să presupunem că doriți să dau seama ce o clădire de birouri este în valoare de bazat pe o rată de plafon derivate din piață. În acest caz, o rată de plafon bună este una care derivă din vânzările recente de clădiri de birouri pe aceeași piață. O rată de plafonare proastă ar fi una derivată din diferite tipuri de proprietăți pe diferite piețe.

când, și când nu, pentru a utiliza o rată de capac

rata de capac este un raport foarte comun și util în industria imobiliară comercială și poate fi de ajutor în mai multe scenarii., De exemplu, poate și adesea este folosit pentru a dimensiona rapid o achiziție în raport cu alte proprietăți potențiale de investiții. O achiziție a ratei de 5% față de o achiziție a ratei de 10% pentru o proprietate similară într-o locație similară ar trebui să vă spună imediat că o proprietate are o primă de risc mai mare decât cealaltă.un alt mod în care ratele de plafonare pot fi utile este atunci când formează o tendință. Dacă vă uitați la tendințele ratei de plafonare din ultimii ani într-o anumită sub-piață, atunci tendința vă poate oferi o indicație a locului în care se îndreaptă piața respectivă., De exemplu, dacă ratele de plafonare se comprimă, înseamnă că valorile sunt licitate și o piață se încălzește. Unde vor merge valorile anul viitor? Privind la datele istorice rata de cap poate oferi rapid o perspectivă în direcția de evaluări.în timp ce ratele de plafonare sunt utile pentru o revenire rapidă a calculelor plicului, este important să rețineți când ratele de plafonare nu trebuie utilizate., Atunci când este aplicată în mod corespunzător unei proiecții a venitului net din exploatare stabilizat (NOI), rata simplă de plafonare poate produce o evaluare aproximativ egală cu cea care ar putea fi generată utilizând o analiză mai complexă a fluxului de numerar actualizat (DCF). Cu toate acestea, dacă fluxul de venituri nete din exploatare al proprietății este complex și neregulat, cu variații substanțiale ale fluxului de numerar, numai o analiză completă a fluxului de numerar actualizat va genera o evaluare credibilă și fiabilă.

componente ale ratei Pac

care sunt componentele ratei PAC și cum pot fi determinate?, O modalitate de a gândi despre rata de capac este că este o funcție a ratei de rentabilitate fără risc, plus o anumită primă de risc. În finanțe, rata fără risc este rata teoretică de rentabilitate a unei investiții fără risc de pierdere financiară. Desigur, în practică, toate investițiile prezintă chiar și o cantitate mică de risc. Cu toate acestea, deoarece obligațiunile americane sunt considerate a fi foarte sigure, rata dobânzii la o obligațiune de trezorerie americană este utilizată în mod normal ca rată fără risc. Cum putem folosi acest concept pentru a determina ratele de plafonare?să presupunem că aveți 10.000.000 USD pentru a investi și obligațiunile de trezorerie pe 10 ani obțin 3% anual., Aceasta înseamnă că puteți investi toți cei 10.000.000 de dolari în trezorerie, considerați o investiție foarte sigură și vă puteți petrece zilele pe plajă colectând cecuri. Ce se întâmplă dacă vi s-ar prezenta o oportunitate de a vă vinde trezoreriile și de a investi în schimb într-o clădire de birouri de clasă A cu mai mulți chiriași? O modalitate rapidă de a evalua această proprietate potențială de investiții în raport cu investiția dvs. de trezorerie sigură este de a compara rata de plafonare cu randamentul obligațiunilor de trezorerie.

Să presupunem că rata de achiziție a plafonului pentru investiții imobiliare a fost de 5%. Aceasta înseamnă că prima de risc față de rata fără risc este de 2%., Această primă de risc de 2% reflectă tot riscul suplimentar pe care vi-l asumați în plus față de trezoreriile fără risc, care ia în considerare factori precum:

  • vârsta proprietății.
  • bonitatea chiriașilor.
  • diversitatea chiriașilor.
  • lungimea chiriilor chiriaș în loc.
  • bazele cererii și ofertei mai largi pe piață pentru această clasă de active.
  • fundamentele economice care stau la baza regiunii, inclusiv creșterea populației, creșterea ocupării forței de muncă și inventarierea spațiului comparabil pe piață.,când luați toate aceste elemente și le spargeți, este ușor să vedeți relația lor cu rata fără risc și rata totală a capacului. Este important să rețineți că procentele reale ale fiecărui factor de risc al unei rate de plafonare și, în cele din urmă, rata de plafonare în sine sunt subiective și depind de propria judecată și experiență de afaceri.

    este o decizie bună încasarea în trezoreriile dvs. și investiția într-o clădire de birouri la o rată de achiziție de 5%? Acest lucru, desigur, depinde de cât de avers de risc sunteți., Un randament suplimentar de 2% din investiția dvs. poate sau nu să merite riscul suplimentar inerent proprietății. Poate că sunteți în măsură să asigure condiții favorabile de finanțare și folosind acest efect de levier ai putea crește randamentul de la 5% la 8%. Dacă sunteți un investitor mai agresiv, acest lucru ar putea fi atrăgător pentru dvs. Pe de altă parte, s-ar putea să doriți siguranța și securitatea pe care le oferă trezoreriile, iar un randament de 3% este o compensație adecvată în schimbul acestei protecții negative.

    metoda benzii de investiții

    abordarea ratei fără risc de mai sus nu este singura modalitate de a gândi ratele de plafonare., O altă abordare alternativă populară pentru calcularea ratei de plafonare este utilizarea metodei band of investment. Această abordare ia în considerare rentabilitatea atât a creditorului, cât și a investitorilor de capital într-o tranzacție. Formula benzii de investiții este pur și simplu o medie ponderată a rentabilității datoriei și a rentabilității necesare a capitalurilor proprii. De exemplu, să presupunem că putem asigura un împrumut la un împrumut de 80% la valoare (LTV), amortizat peste 20 de ani la 6%. Aceasta duce la o constantă ipotecară de 0.0859. Mai mult, să presupunem că rentabilitatea necesară a capitalurilor proprii este de 15%. Acest lucru ar avea ca rezultat un calcul al ratei medii ponderate a plafonului de 9.,87% (80%*8.59% + 20%*15%).

    modelul Gordon

    o altă abordare pentru calcularea ratei cap care merită menționată este modelul Gordon. Dacă vă așteptați ca NOI să crească în fiecare an la o rată constantă, atunci modelul Gordon poate transforma acest flux de fluxuri de numerar în continuă creștere într-o simplă aproximare a ratei capacului. Gordon Modelul este un concept folosit în mod tradițional în finanțe la valoarea unei acțiuni cu dividend de creștere:

    Această formulă rezolvă de Valoare, având în vedere fluxul de numerar (CF), rata de actualizare (k), și o rată de creștere constantă (g)., Din definiția ratei cap, știm că valoarea = Noi / Cap. Aceasta înseamnă că rata de plafonare poate fi împărțită în două componente, k-g. adică rata de plafonare este pur și simplu rata de actualizare minus rata de creștere.

    cum putem folosi acest lucru? Să presupunem că ne uităm la o clădire cu un NOI de $100,000 și în analiza noastră, ne așteptăm ca NOI să crească cu 1% anual. Cum putem determina rata de capac adecvată pentru a utiliza? Folosind modelul Gordon, putem pur și simplu să luăm rata de actualizare și să scădem rata anuală de creștere., Dacă rata noastră de actualizare (de obicei, rata de rentabilitate necesară a investitorului) este de 10%, atunci rata de plafon adecvată utilizată în acest exemplu ar fi de 9%, rezultând o evaluare de $1,111,111.modelul Gordon este un concept util de știut atunci când se evaluează proprietățile cu fluxuri de numerar în creștere. Cu toate acestea, nu este o soluție unică și are mai multe limitări încorporate. De exemplu, ce se întâmplă dacă rata de creștere este egală cu rata de actualizare? Acest lucru ar genera o valoare infinită, care, desigur, este lipsită de sens., Alternativ, atunci când rata de creștere depășește rata de actualizare, atunci modelul Gordon produce o evaluare negativă, care este, de asemenea, un rezultat lipsit de sens.aceste limitări încorporate nu fac ca modelul Gordon să fie inutil, dar trebuie să fiți conștienți de ele. Asigurați-vă întotdeauna că înțelegeți ipotezele pe care le faceți într-o analiză și dacă acestea sunt rezonabile sau nu.evaluarea imobiliară comercială este un proces cu mai multe straturi și, de obicei, începe cu instrumente mai simple decât analiza fluxului de numerar actualizat., Rata cap este unul dintre aceste instrumente mai simple care ar trebui să fie în setul de instrumente. Rata de plafonare poate comunica rapid multe despre o proprietate, dar poate, de asemenea, să elimine mulți factori importanți într-o evaluare, în special impactul fluxurilor de numerar neregulate.soluția este de a crea o proiecție a fluxului de numerar pe mai multe perioade care să țină cont de aceste modificări ale fluxului de numerar și, în cele din urmă, să ruleze o analiză a fluxului de numerar actualizat pentru a ajunge la o evaluare mai precisă., Dacă aveți nevoie de ajutor pentru a construi o proiecție a fluxului de numerar și pentru a rula o analiză a fluxului de numerar redus, luați în considerare să încercați software-ul nostru de analiză imobiliară comercială.