dacă sunteți în căutarea unei surse de venit și (eventual) a aprecierii capitalului, poate doriți să luați în considerare cumpărarea unui complex de apartamente. Există diferențe cheie între deținerea unei proprietăți mai mari ca aceasta și deținerea unei proprietăți de închiriere cu o singură familie sau cu mai multe familii mici. Înțelegerea acestor diferențe vă poate ajuta să decideți dacă cumpărarea unui complex de apartamente este o idee bună.un complex de apartamente este în general clasificat ca o proprietate rezidențială cu cinci sau mai multe unități., În comparație cu reședințele unifamiliale, duplexuri, triplexuri și fourplexes, apartamentele oferă investitorilor avantaje atrăgătoare. Există, de asemenea, unele complicații suplimentare.complexele de apartamente tind să fie semnificativ mai costisitoare decât proprietățile cu mai multe familii mai mici. Cu toate acestea, ele contribuie de fapt la reducerea riscului, crescând în același timp potențialul de profit. Pentru că au multe unități, proprietarii de blocuri nu sunt la fel de expuși riscului în cazul vacanței., Spre deosebire de o casă de închiriere cu o singură familie, atunci când un chiriaș se mută, proprietarul are încă venituri din celelalte unități ocupate pentru a acoperi cheltuielile.economiile de scară înseamnă că costurile de întreținere sunt mai mici pe unitate. Costurile pentru un acoperiș nou, de exemplu, sunt repartizate pe toate unitățile din clădire. Proprietarii de apartamente pot genera venituri suplimentare prin taxarea pentru facilități suplimentare. Acestea pot include facilități de spălătorie, distribuitoare automate, locuri de parcare și upgrade-uri. Proprietarii de proprietăți de închiriere au, de asemenea, dreptul la anumite deduceri fiscale.,când un investitor merge la un creditor pentru finanțare, aprobarea se bazează mai mult pe caracteristicile financiare ale proprietății decât pe finanțele Împrumutatului. Creditorii sunt mai preocupați dacă venitul din proprietate va acoperi plățile decât scorul de credit al Împrumutatului.valoarea proprietății este determinată în mare măsură de venitul din chirii. Aceasta înseamnă că proprietarul poate crește valoarea proprietății prin creșterea chiriilor.,în comparație cu proprietățile de închiriere de o singură familie, chiriașii de apartamente au mai multe șanse să se miște des. De asemenea, este mai puțin probabil să aibă grijă de proprietate. Aceste diferențe înseamnă costuri globale mai mari pentru posturile vacante și întreținere.gestionarea unui complex de apartamente cu multe unități poate fi o provocare. De locuri de muncă este adesea externalizate la o companie de administrare a proprietății sau predat la un angajat pe site-ul manager. Oricum, managementul poate fi mai scump decât să o faci singur.,

clădirile de apartamente durează mai mult pentru a vinde în cazul în care un investitor dorește să iasă. Deoarece sunt mai puțin lichide, un investitor care cumpără o clădire de apartamente ar trebui să aibă alte active lichide disponibile în caz de nevoie.

cum să cumpărați un complex de apartamente

înainte de a cumpăra un complex de apartamente, primul pas este să decideți ce fel căutați. Acestea sunt adesea clasificate în patru tipuri:

  • clădirile din clasa A au de obicei 10 ani sau mai puțin și au facilități precum piscine și centre de fitness.,
  • clădirile din clasa B au Sub 20 de ani și au mai puține facilități, dar sunt în stare bună.
  • clădirile din clasa C pot avea până la 30 de ani, au puține sau deloc facilități și ar putea suporta renovarea.
  • clădirile din clasa D sunt adesea mai vechi, unități de locuințe subvenționate în zone cu venituri mai mici, fără facilități și care necesită reparații.investitorii pot căuta proprietăți disponibile de conducere în jurul sau verificarea listări online. Mulți aleg să lucreze cu un broker imobiliar, broker de proprietate comercială sau broker de afaceri care cunoaște zona., Printre factorii de evaluat se numără locația proprietății, numărul de unități din complex, starea generală și facilitățile.finanțele sunt de o importanță capitală atunci când se evaluează investițiile în proprietăți de închiriere. Ruloul de chirie este primul lucru la care trebuie să te uiți. Aceasta enumeră sumele curente ale chiriei pentru fiecare unitate, Numărul de paturi și băi din fiecare unitate, numele chiriașilor, Termenii fiecărui contract de închiriere și sumele depozitului de securitate.

    ratele de ocupare sunt o altă valoare financiară cheie. Acestea arată cât de mult din timp complexul este ocupat cu chiriași plătitori de chirie., De asemenea, uita-te la costurile totale pentru întreținere și operațiuni. O cifră tipică este de 40% din veniturile din chirie și din alte surse.după ce identificați o proprietate care arată promițătoare, este timpul să faceți o anumită diligență. Aceasta ar trebui să includă:

    • motivația vânzătorului. Întrebați vânzătorul de ce vinde. Dificultatea de a transforma un profit este un răspuns negativ.
    • copii ale contractelor de leasing. Veți avea nevoie de copii reale ale tuturor contractelor de leasing pentru a ști sigur sumele chiriei, depozite și termeni.
    • declarații fiscale., Privind declarațiile fiscale ale proprietarului vă va oferi mai mult confort cu privire la veridicitatea declarațiilor sale despre venituri și cheltuieli.
    • inspecții. Inspectați personal fiecare unitate. De asemenea, aranjați ca un inspector profesionist să facă același lucru.
    • evaluare. Nu este o idee rea să aveți un evaluator profesionist care să aprecieze proprietatea înainte de a face o ofertă fermă.

    finanțarea complexului de apartamente

    finanțarea unui complex de apartamente este diferită de finanțarea unei case unifamiliale. De obicei, veți avea nevoie de 30% în jos., Și aprobarea se va baza mai mult pe dacă proiecțiile financiare arată proprietatea poate sprijini plățile de împrumut decât pe istoricul de credit.sursele pentru finanțarea apartamentelor includ băncile comerciale, finanțarea vânzătorilor și împrumuturile private. Credite apartament poate fi pentru termeni de mai mulți ani la 30 de ani. Acestea pot fi rate fixe sau reglabile și pot avea penalități de plată în avans.împrumuturile fără recurs nu vor permite creditorului să profite de proprietatea personală a Împrumutatului în cazul unei neplăți. Împrumuturile de recurs sunt mai puțin costisitoare, dar mai riscante pentru împrumutat., Oricare dintre acestea poate fi disponibil pentru un complex de apartamente.din cauza dimensiunii și complexității tranzacțiilor, investitorii sunt, în general, însoțiți de avocații lor imobiliari atunci când se închid într-un complex de apartamente. Majoritatea investitorilor înființează o societate cu răspundere limitată pentru a deține complexul și pentru a-și proteja activele personale de procese sau datorii suportate de proprietate.complexele de apartamente oferă câteva avantaje atractive în comparație cu investițiile imobiliare cu o singură familie și cu mai multe familii mai mici., Clădirile de apartamente tind să coste mai mult și să dureze mai mult pentru a găsi și cumpăra decât proprietățile mai mici. Ele sunt adesea mai dificil de gestionat și mai greu de vândut. Dar ele pot oferi, de asemenea, mai multe venituri cu un risc mai mic.

    sfaturi privind investițiile imobiliare

    • luați în considerare să discutați cu un consilier financiar despre investiția într-un complex de apartamente. Găsirea dreptul consilier financiar care se potrivește nevoilor dumneavoastră nu trebuie să fie greu. Instrumentul gratuit SmartAsset vă potrivește cu consilierii financiari din zona dvs. în cinci minute., Dacă sunteți gata să fiți asociat cu consilieri locali care vă vor ajuta să vă atingeți obiectivele financiare, începeți acum.dacă după cumpărarea unui complex de apartamente doriți să explorați refinanțarea împrumutului pe care îl aveți pe proprietate, consultați acest ghid pentru refinanțare.