ce este un certificat Estoppel chiriaș (de asemenea, menționată ca un acord Estoppel, chestionar de informații de închiriere, sau declarația de informații de închiriere chiriaș)?când un proprietar plasează o proprietate de închiriere în vânzare, agentul imobiliar sau proprietarul va solicita adesea chiriașilor din clădire să completeze și să semneze un document numit certificat Estoppel. Uneori, un certificat estoppel are dreptul declarație de informații de închiriere chiriaș sau chestionar de informații de închiriere.,un certificat estoppel este utilizat pentru a informa un potențial cumpărător de proprietate comercială sau rezidențială de închiriere a drepturilor și privilegiilor chiriașilor existenți. Certificatul estoppel solicită informații despre suma de închiriere, termenii de închiriere, statutul de închiriere protejat, acorduri orale cu proprietarul, modificări ale contractelor de închiriere scrise, promisiunile făcute de proprietar și acorduri cu privire la plata utilităților, de exemplu, apă și gaz. Pe scurt, acordul estoppel este menit să descrie complet natura relației dintre proprietar și chiriaș., Scopul este de a pune orice cumpărători potențiali ai proprietății de închiriere în Notificare cu privire la drepturile și privilegiile de care se bucură chiriașii existenți.

am nevoie pentru a finaliza un acord Estoppel?

un chiriaș trebuie să semneze un certificat estoppel în cazul în care contractul de închiriere scris conține o prevedere care solicită chiriașului să facă acest lucru. Este o încălcare a contractului de închiriere de a refuza să completeze un estoppel în cazul în care contractul de închiriere necesită un chiriaș să facă acest lucru. Multe contracte de leasing conțin această clauză, de aceea este foarte important ca un chiriaș revizuiește contractul de închiriere înainte de a decide dacă este sau nu să completeze un certificat estoppel.,

dacă contractul de închiriere conține o prevedere care vă cere să completați un certificat estoppel, acesta va indica, de asemenea, câte zile trebuie să faceți acest lucru. Examinați cu atenție această prevedere a contractului de închiriere, deoarece un chiriaș are de obicei doar câteva zile pentru a completa Un certificat estoppel și a-l returna proprietarului.în cazul în care un chiriaș nu reușește să completeze un certificat estoppel ca mandatat de un contract de închiriere, chiriașul poate fi evacuat pentru încălcarea contractului de închiriere. În absența unei dispoziții de închiriere, un chiriaș nu este obligat să completeze și să semneze un acord de excludere., Cu toate acestea, în multe circumstanțe, va fi în interesul chiriașului să completeze și să semneze un certificat estoppel, chiar dacă contractul de închiriere nu solicită chiriașului să facă acest lucru.

ar trebui să semnez un certificat Estoppel?chiar dacă un contract de închiriere nu poate necesita un certificat de estoppel, există câteva situații în care un chiriaș ar trebui să semneze în continuare un acord de estoppel. În primul rând, un chiriaș ar trebui să semneze un acord de estoppel în cazul în care chiriașul are acorduri orale cu proprietarul care nu sunt memorializate în scris., De exemplu, dacă un proprietar a fost de acord oral să permită unui chiriaș să aibă un animal de companie, chiriașul ar fi înțelept să enumere acest Acord în certificatul estoppel, astfel încât noul proprietar va fi anunțat de acest privilegiu. Alte exemple includ acorduri cu privire la plata utilităților, garaj și spații de depozitare, subînchiriere, utilizarea zonelor comune, reduceri de chirie, dobânda de depozit de securitate, și crește chiria.,în al doilea rând, în jurisdicțiile controlate de chirie, un chiriaș poate dori să semneze un certificat de excludere pentru a informa potențialii cumpărători despre restricțiile asupra proprietății în cazul unei evacuări fără vină, cum ar fi o restricție privind conversia condominiului.în al treilea rând, un chiriaș ar trebui să semneze un certificat de excludere dacă chiriașul locuiește într-o jurisdicție controlată de chirie și are protecție împotriva anumitor tipuri de evacuări din cauza vârstei, dizabilității sau bolii terminale., Este înțelept să discutați cu un avocat pentru drepturile chiriașului sau cu o agenție adecvată a orașului pentru a determina dacă se aplică statutul protejat sau dacă se pot aplica restricții de proprietate după anumite evacuări fără vină.

care sunt unele lucruri care nu pot fi acoperite în contractul meu de închiriere, dar pe care voi dori să le abordez în certificatul Estoppel?este posibil să fi făcut acorduri secundare cu proprietarul dvs. care nu sunt în contractul de închiriere sau care contrazic ceea ce spune contractul de închiriere. Pentru a păstra oricare dintre aceste acorduri, veți dori să le includă în certificatul estoppel., Câteva exemple sunt

  • utilizarea Gratuită de o zonă de depozitare
  • utilizarea Gratuită a unui loc de parcare
  • Permisiunea de a avea un animal de companie
  • utilizare Exclusivă de o curte
  • Un acord pentru a menține o parte a clădirii în schimb pentru chirie redusă
  • Permisiunea de a subînchiria
  • Permisiunea de a avea un coleg de camera(s)

lista De mai sus este departe de a fi exhaustivă. Exemplele sunt pentru a ilustra modul în care variază în afara acorduri cu un proprietar poate fi. Chiriașii vor dori să se asigure că abordează orice acorduri care sunt în favoarea lor pe care doresc să le păstreze.,

care este efectul unui acord Estoppel?

conținutul unui acord estoppel se presupune în mod concludent că este adevărat și leagă atât proprietarul, cât și chiriașul. Plaza Freeway Ltd. P ‘ ship v. First Mountain Bank, Cal 81. Aplicație. 4 616, 628 (2000). De fapt, conținutul acordului estoppel sunt considerate concludente, chiar dacă acestea sunt eronate. Actele. Ceea ce înseamnă acest lucru este că chiriașii sunt obligați de conținutul unui certificat estoppel. Actele.; Cal. Evid. Cod § 622. Proprietarii sunt, de asemenea, estopped de a contesta veridicitatea certificatului estoppel. Miner v. Tustin Ave., Inv ‘ Rs, LLC, 116 Cal. Aplicație. 4th 264, 271( 2004); Cal. Evid. Cod § 622. În cazul în care există o ambiguitate între certificatul estoppel și contractul de închiriere sau alt document scris, instanțele vor citi contractul de închiriere și estoppel împreună pentru a rectifica ambiguitatea. Miner, Cal 116. Aplicație. 4 la 268; Cal. Evid. Cod § 622. Deși aceste cazuri de conducere din California se refereau la chiriași comerciali, opiniile instanței sunt relevante și pentru chiriașii rezidențiali.în Plaza Freeway, inculpatul avea un contract de închiriere de douăzeci și cinci de ani, care era ambiguu în ceea ce privește datele de începere și de reziliere ale Contractului de închiriere. Cal 81. Aplicație., 4 la 619. Când clădirea a fost vândută reclamantului, inculpatul a semnat un certificat de estoppel care a stabilit datele de începere și de reziliere a contractului de închiriere. Actele. la 620. Pârâtul avea o opțiune în contractul de închiriere de a-și prelungi termenul, care îi obliga pe pârât să notifice reclamantul cu douăsprezece luni înainte de expirarea contractului de închiriere pentru a-și exercita această opțiune. Actele. la 620. Atunci când pârâtul a încercat să-și exercite opțiunea de a-și prelungi termenul, reclamantul a susținut că pârâtul a depășit termenul de notificare pentru a face acest lucru pe baza datelor certificatului de excludere pe care pârâtul le-a furnizat. Actele., la 619. Pârâtul nu a fost de acord și a rămas în posesia proprietății. Actele. Ulterior, reclamantul a depus un proces de evacuare. Actele. Instanța de judecată a stabilit care a fost data corectă de reziliere a contractului de închiriere și a constatat că, indiferent de certificatul estoppel, inculpatul se afla în posesia legală a proprietății, exercitându-și în timp util opțiunea pe contractul de închiriere. Actele. Cu toate acestea, hotărârea instanței de judecată a fost anulată în apel. Actele. Curtea de apel a constatat că inculpatul era legat de datele pe care le—au scris în certificatul estoppel-chiar dacă datele erau incorecte. Actele. la 629., Curtea a precizat că conținutul unui certificat estoppel sunt considerate concludente, ruing că să dețină altfel ” ar învinge scopul din spatele practicii pe scară largă a utilizării certificatelor estoppel.”Id. la 628.dar, în cazul în care există o ambiguitate între certificatul estoppel și contractul de închiriere sau alt document scris, instanțele vor citi contractul de închiriere și estoppel împreună. Miner, Cal 116. Aplicație. 4 la 264., În cazul în care un conflict între un contract de leasing și un certificat estoppel este cauzat de ambiguitate în estoppel și nu de leasing, ambiguitatea nu poate avea un efect prezumtiv estoppel asupra drepturilor chiriașului în ceea ce privește termenii de închiriere clar declarați. Actele. Acest lucru se distinge de Plaza Freeway în cazul în care estoppel a fost clar pe fața sa.în Miner, contractul de închiriere al reclamantului conținea o opțiune de reînnoire. Cu toate acestea, reclamantul a completat un certificat de estoppel care avea o clauză care declara că chiriașul nu are opțiuni „cu excepția următoarelor”, iar reclamantul a lăsat acest spațiu necompletat. Actele. la 271., Având în vedere contractul de închiriere prevăzut pentru o opțiune, chiriașul a creat o ambiguitate lăsând această prevedere pe certificatul estoppel necompletat. Actele. la 267. Curtea a concluzionat că certificatul de excludere și contractul de închiriere constituiau împreună întregul contract care trebuie interpretat. Actele.lucrul important de reținut în ceea ce privește completarea certificatului estoppel este că chiriașii trebuie să se asigure absolut că informațiile din document sunt corecte, exacte și complete pentru a-și proteja drepturile., Un chiriaș ar trebui să revizuiască cu atenție contractul de închiriere, addendumul și orice alt acord pe care îl au cu proprietarul înainte de completarea unui certificat estoppel.

care sunt riscurile la semnarea unui certificat Estoppel?

De obicei, un certificat de estoppel completat cu precizie nu va prezenta riscuri pentru chiriaș. Cu toate acestea, dacă certificatul estoppel nu este corect și descrie drepturi care nu sunt în concordanță cu termenii contractului de închiriere, poate apărea o problemă. Deși rare, chiriașii au fost dați în judecată pentru estoppels inexacte, în primul rând în jurisdicții controlate de chirie., Deoarece un certificat estoppel este un document obligatoriu, acesta nu ar trebui să includă dispoziții care sunt incompatibile cu contractul de închiriere sau care sunt inexacte. Plaza Freeway, Cal 81. Aplicație. 4 la 616; Cal. Evid. Cod § 622. Pentru a evita aceste probleme potențiale, un chiriaș ar trebui să fie foarte atent pentru a se asigura că fiecare dispoziție enumerate în Acordul estoppel este corectă și completă.un certificat estoppel nu trebuie utilizat în locul contractului de închiriere în sine. Un chiriaș ar trebui să se opună oricărei dispoziții care i-ar modifica termenii de închiriere sau i-ar limita drepturile în baza Contractului de închiriere., Un chiriaș ar trebui să fie, de asemenea, atent completarea informațiilor privind certificatul estoppel care este deja conținută în contractul de închiriere ca acest lucru poate duce la o ambiguitate dacă completat incorect sau inexact. Asigurați-vă că contractul de închiriere original și, de asemenea, toate documentele pertinente sunt listate pe certificatul estoppel, cum ar fi orice modificări, addendum sau acorduri secundare. Dacă lăsați orice detalii importante ale chiriei dvs. care vă sunt favorabile, noul proprietar poate fi capabil să vă refuze aceste beneficii mai târziu.,ce se întâmplă dacă un agent imobiliar nu transmite certificatul Estoppel potențialilor cumpărători?Agenții imobiliari au datoria de a oferi potențialilor cumpărători toate certificatele estoppel. Cal. Civ. Cod § 2079.16. În plus, un cumpărător poate recupera daune împotriva unui vânzător sau agent imobiliar care depune un acord de excludere eronată. Linden Partners v. Wilshire Linden Ass ‘ ns., 62 Cal. Aplicație. 4 508, 531 (1998).,deși această situație creează o problemă pentru cumpărător, vânzător și agent, atâta timp cât chiriașul și-a îndeplinit obligația de a completa corect și corect certificatul estoppel, chiriașul nu va purta nicio răspundere. Dacă apare orice întrebare, cu toate acestea, cel mai bine este să se consulte cu un avocat chiriaș cu experiență.

ce spune Ordonanța de închiriere din San Francisco despre certificatele Estoppel?Ordonanța de închiriere din San Francisco are în vedere efectul grav pe care semnarea unui certificat de estoppel îl poate avea asupra chiriașilor și, ca urmare, pe secțiunea 37.,9 (k), proprietarii trebuie să servească o „divulgarea drepturilor chiriașilor înainte și după vânzarea de unități de închiriere care fac obiectul secțiunii 37.9.”S. F. Cal., Ordonanța de închiriere § 37.9(k)(1).secțiunea 37.9(k) (1) prevede că atunci când proprietatea care conține unități de închiriere care fac obiectul Ordonanței de închiriere SF este vândută, proprietarii trebuie să ofere chiriașilor o dezvăluire scrisă a anumitor drepturi., În ceea ce privește certificatele estoppel, Ordonanța prevede că dezvăluirea trebuie să conțină următoarele:

o declarație conform căreia chiriașii nu sunt obligați să completeze sau să semneze niciun certificat de estoppel sau acorduri de estoppel, cu excepția cazurilor prevăzute de lege sau de contractul de închiriere al chiriașului. Declarația informează în continuare chiriașii că drepturile chiriașului pot fi afectate de un certificat sau un acord de excludere și că chiriașii ar trebui să solicite consultanță juridică înainte de completarea sau semnarea unui certificat sau a unui acord de excludere.

în secțiunea 37.,9 (k) proprietarul trebuie să dezvăluie, de asemenea, unui chiriaș că nu poate fi evacuat, că chiria lor nu poate fi ridicată și că închirierea lor nu poate fi modificată doar pentru că proprietatea este vândută. S. F. Cal., Ordonanța de închiriere § 37.9(k)(1).