un edificio de apartamentos en San Mateo, California., anuncia un alquiler disponible el viernes, ene. 3, 2020
la casa dúplex de Dorothy DeBose y su sobrino, Omar Taylor, en Oakland, CA, el martes 5 de diciembre de 2017.,
Un edificio de apartamentos en San Mateo, California., anuncia un alquiler disponible el viernes, ene. 3, 2020
Las asociaciones que representan a inquilinos y propietarios se están inundando de preguntas sobre la ley estatal de control de alquileres y desalojos que entró en vigor en California En enero. 1.
la más común es: «¿esto se aplica a mí?,»
La respuesta generalmente depende del tipo de propiedad, su antigüedad, si el propietario es una persona o entidad comercial y cuánto tiempo un inquilino ha ocupado la unidad.
AB1482, la Ley de protección del inquilino de 2019, limita los aumentos anuales de alquiler al 5% más una tasa de inflación, o al 10%, lo que sea menor. También evita que los propietarios desalojen a los inquilinos, incluso después de que se agote su contrato de arrendamiento a plazo fijo, excepto por un número limitado de «causas justas».»Una propiedad individual podría estar exenta del control de alquileres, el control de desalojos, ambos o ninguno.,
la nueva ley generalmente no se aplica a las unidades que ya están sujetas a una ordenanza local de control de alquileres. Sin embargo, una unidad podría estar exenta de una ordenanza local pero sujeta a la nueva ley estatal, dijo Sasha Harnden, defensora de la política de vivienda del Western Center on Law and Poverty.
Aquí hay respuestas breves a preguntas comunes. Para obtener más detalles, consulte a una asociación de propietarios o inquilinos o un abogado o lea la ley en línea.
P: ¿Qué propiedades están exentas del control de alquiler según AB1482?,
A: cualquier tipo de propiedad de alquiler que se completó (basado en su fecha de certificado de ocupación) dentro de los últimos 15 años está exento. Una vez que cumple 15 años de edad, se convierte en objeto de control de alquiler, incluso si está en medio de un contrato de arrendamiento, a menos que califique para una exención diferente.
el límite de alquiler no se aplica a las casas unifamiliares y unidades de condominio, independientemente de la edad, siempre y cuando cumpla con dos pruebas. Debe ser «alienable por separado», lo que significa que puede venderse por separado de cualquier otra unidad de vivienda. Y el propietario generalmente debe ser una persona o fideicomiso revocable establecido por uno., El propietario no puede ser un fideicomiso de inversión en bienes raíces, corporación o corporación de responsabilidad limitada que tenga al menos una corporación como miembro.
para obtener esta exención, el propietario debe proporcionar un aviso específico al inquilino.
un edificio de apartamentos dúplex, triplex o más grande no es alienable por separado. La ley, sin embargo, exime específicamente a los dúplex si el propietario vive en una unidad durante todo el tiempo del arrendamiento.,
la ley no define un dúplex, por lo que no está claro si una casa unifamiliar con una unidad separada, como una cabaña en el patio trasero, calificaría como dúplex bajo esta exención, dijo Stephanie Shirkey, consejera senior de políticas y cumplimiento de la Asociación de apartamentos de California, que representa a los propietarios.
también hay exenciones para unidades de» vivienda asequible», donde los alquileres están restringidos por escritura o agencia gubernamental, y dormitorios universitarios. Hay desacuerdo en cuanto a si los inquilinos con vales de la Sección 8 están protegidos bajo la ley estatal.,
más información sobre el control estatal de alquileres
para inquilinos: para ver si está protegido, encuentre aumentos de alquiler permitidos y otra información, use la herramienta interactiva en https://tenantprotections.org o llame al 1-888-428-7615.
para los propietarios: la Asociación de apartamentos de California tiene información y nuevos formularios que incorporan AB1482 para los miembros de caanet.org. los no miembros que se registran como invitados pueden acceder a una visión general de la ley y herramientas interactivas para ver si están exentos y calcular los aumentos de alquiler permitidos.
Leer la ley:bit.,ly/carentcontrol
Q: ¿Qué propiedades están exentas de desalojo de control?
A: las propiedades anteriores que están exentas del control de alquiler también están exentas de los nuevos controles de desalojo. Dos tipos de propiedades están exentas del control de desalojo, pero no del control de alquiler: las propiedades en las que un inquilino comparte un baño o cocina con el propietario, y las propiedades ocupadas por el propietario (que no sean dúplex) si el propietario no alquila más de dos unidades o dormitorios., Esta última exención cubriría una casa con una unidad de vivienda accesoria o triplex si el propietario ocupa una unidad, dijo Shirkey.
P: ¿Qué avisos tiene que proporcionar un propietario?
A: las personas que poseen una casa unifamiliar o condominio solo obtienen la exención del control de alquiler y desalojo si dan a los inquilinos un aviso por escrito de su exención utilizando una declaración específica en la ley. Si el arrendamiento comienza o se renueva en o después del 1 de julio, el aviso debe proporcionarse en el contrato de alquiler. Para los arrendamientos existentes, los propietarios deben proporcionar un aviso independiente tan pronto como sea posible., Para los arrendamientos que comienzan entre ahora y el 30 de junio, los propietarios pueden proporcionar un aviso independiente o ponerlo en el contrato de arrendamiento, dijo Shirkey. Cuando el arrendamiento se renueva, el aviso debe estar en el contrato de arrendamiento.
no proporcionar este Aviso «podría ser una trampa» para alquileres unifamiliares, dijo Shirkey.
si una unidad está sujeta al control de alquiler y desalojo bajo AB1482, el propietario debe proporcionar un aviso informando al inquilino de esas protecciones.
si la unidad no está sujeta a ninguna de las dos, por ejemplo, porque tiene menos de 15 años o porque es un dúplex ocupado por el propietario, no se requiere aviso.,
P: ¿Cuál es el límite de alquiler en mi área?
A: el límite es del 5% más una tasa de inflación que varía según la región. Tiene efecto ene. 1 para todas las unidades sujetas al límite de alquiler. Sin embargo, si un propietario aumentó el alquiler por más de la cantidad permitida entre el 15 de marzo de 2019 y enero. 1, el alquiler en enero. 1 debe ser revertido al alquiler a partir del 15 de marzo de 2019, más el aumento permitido. El propietario no tiene que reembolsar ningún alquiler pagado entre el 15 de marzo de 2019 y enero. 1 que superó el aumento permitido.
P: ¿Cuál es la tasa de inflación?,
A: es el cambio porcentual anual en el índice de precios al consumidor entre el 1 de abril del año en curso y el año anterior.
en cuatro áreas metropolitanas — San Francisco, Los Ángeles, San Diego y Riverside-es el cambio anual reportado por la Oficina de Estadísticas Laborales para esa área. Para el área de San Francisco (condados de San Francisco, San Mateo, Marin, Alameda y Contra Costa), La tasa de inflación para el pasado mes de abril es de 4.01%, por lo que el aumento total de alquileres permitidos es de 9.01%.,
para todas las demás áreas, es el cambio en el índice de precios al consumidor de California reportado por el Departamento de Relaciones Industriales. Actualmente es 3.34%, para un tope total de 8.34%.
P: ¿Puede un propietario aumentar el alquiler más del 5% más inflación para cubrir mejoras de capital?
A: no, algunas ordenanzas locales permiten esto; las del Estado no.
P: ¿Cómo funciona el control de desalojos?
A: los propietarios siempre han podido desalojar a los inquilinos por no pagar el alquiler, violar el contrato de arrendamiento, realizar actividades delictivas en la propiedad u otras causas por las que los inquilinos son culpables., Eso no cambia bajo la nueva ley.
bajo la ley estatal anterior, los propietarios también podían desalojar a los inquilinos sin causa, con el aviso previo requerido, y podían optar por no renovar un contrato de arrendamiento a plazo fijo (a menos que la unidad esté sujeta a las leyes locales de control de desalojos).
bajo la nueva ley estatal, los propietarios solo pueden desalojar a los inquilinos que han ocupado la unidad durante un cierto período de tiempo por «causas justas» especificadas.»Estas incluyen causas de las que el inquilino tiene la culpa, y un número limitado de causas de las que no tienen la culpa.,
estas causas sin culpa incluyen la intención del propietario de ocupar la unidad o mudarse con un cónyuge, pareja de hecho, hijos, nietos, padres o abuelos; demoler o remodelar sustancialmente la propiedad; o retirar la propiedad del mercado de alquiler. También pueden desalojar si un gobierno lo ordena.
antes de desalojar a un inquilino, sin embargo, el propietario debe darle al inquilino, por escrito, la razón del desalojo y si es una causa culpable o no culpable. Para desalojos sin culpa, el propietario debe pagar al inquilino un mes de alquiler para cubrir los gastos de reubicación.,
P: ¿Cuánto tiempo tiene que ocupar el inquilino la unidad para estar protegido por la ley?
A: los inquilinos están protegidos bajo la disposición de control de alquiler a partir de enero. 1 no importa cuánto tiempo lo hayan ocupado.
Los inquilinos están protegidos por la disposición de desalojo después de haber ocupado la unidad durante al menos 12 meses. Sin embargo, si un inquilino trae a otro adulto mayor de 18 años (es decir, un compañero de cuarto) antes de que el inquilino original haya ocupado la unidad por lo menos 24 meses, entonces los inquilinos no están protegidos bajo AB1482 hasta que uno de ellos haya estado allí por lo menos 24 meses., «Si ya he vivido allí dos años, puedo mudarme con un compañero de cuarto» y aún así estar protegido, dijo Harnden.
P: ¿Quién hace cumplir la nueva ley?
A: la ley no estableció un mecanismo de aplicación, por lo que no está claro. Harnden dijo que podría hacerse cumplir a través de grupos de ayuda legal que hacen defensa de desalojo. Las partes con una queja pueden necesitar contratar a un abogado.
P: ¿Hay algún límite en lo que un propietario puede cobrar cuando un inquilino se muda?
A: No, la ley no estableció el control de vacantes, por lo que los propietarios de unidades no exentas pueden aumentar el alquiler a cualquier cantidad después de que un inquilino se vaya.,
Kathleen Pender es columnista del San Francisco Chronicle. Correo electrónico: [email protected] Twitter: @ kathpender
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