10 conseils pour acheter un bien locatif

Si vous avez regardé des rediffusions de la « propriété à revenu” de HGTV et il est temps d’acheter une propriété locative et de devenir propriétaire, vous n’êtes pas seul.

entre notre économie à croissance lente, des taux d’intérêt historiquement bas et l’Humeur des milléniaux à louer au lieu de posséder, la propriété à revenu a connu une légère hausse depuis la Grande Récession.,

en fait, l’immobilier est maintenant l’investissement à long terme préféré des Américains, selon une récente étude Bankrate. La popularité de l’immobilier est à son point culminant depuis Bankrate a commencé l’enquête il y a sept ans.

si vous plongez sur un prix de location de la propriété? Les Experts offrent un oui qualifié, à condition que vous fassiez d’abord vos devoirs. Voici 10 choses à considérer avant de plonger dans la propriété à revenu.,

ce n’est pas aussi facile qu’il y paraît

Oubliez les stéréotypes de sitcom TV des propriétaires désemparés. Pour tirer le meilleur parti d’une propriété à revenu, il faut l’œil d’un comptable pour les détails, la compréhension d’un avocat des lois propriétaire-locataire, la prévoyance d’un diseur de bonne aventure et, si vous choisissez de gérer vous-même votre propriété locative, la disposition ferme mais amicale d’un propriétaire.

« là où les gens qui veulent devenir propriétaires manquent, c’est qu’ils ne réalisent pas combien de travail y est consacré”, explique Diana George, fondatrice de Vault Realty Group, qui fait maintenant partie de Century 21.,

donc, avant de vous lancer, vous voudrez vous demander si vous avez le temps et les compétences nécessaires pour gérer une location. Bien que la propriété locative soit considérée comme un investissement passif, cela ne signifie pas que vous êtes entièrement passif dans sa gestion.

le succès exige des perspectives à long terme

Jeremy Kisner, conseiller principal en gestion de patrimoine chez Surevest Wealth Management à Phoenix, possède deux locations à Las Vegas. L’unité qu’il détient depuis 13 ans a eu deux locataires et peu d’entretien, tandis que l’autre a eu trois locataires en quatre ans — le dernier une expulsion coûteuse.,

Il prend les mêmes conseils qu’il donne à ses clients.

« la façon dont les gens ont des problèmes avec presque tous les investissements est, ils ne tiennent tout simplement pas les choses assez longtemps”, dit-il. « Avec les locations, si vous atteignez le seuil de rentabilité sur une base de flux de trésorerie, ce n’est en fait pas trop mal parce que vous remboursez le principal et que vous construisez des capitaux propres de cette façon. Ensuite, nous espérons que vous voyez aussi une certaine appréciation. »

donc, si vous cherchez à gagner de l’argent dans l’immobilier, vous voudrez penser à long terme., À mesure que vous remboursez ou éliminez le capital au fil des ans, vous devriez être en mesure d’augmenter vos flux de trésorerie.

il est facile (et coûteux) d’enfreindre la loi

Les lois sur les propriétaires-locataires de l’État peuvent agir comme une couverture de trou d’homme ouvert pour les propriétaires de location qui les ignorent, selon Kathy Hertzog, propriétaire de L’Association des propriétaires basée à Erie, en Pennsylvanie.

Par exemple, les dépôts de garantie des locataires. Ce n’est pas aussi simple que de collecter et de conserver l’argent.

« Il y a certainement de la comptabilité en jeu., Vous devez avoir ce compte pour chaque locataire et garder cet argent dans ce compte et l’enregistrer”, explique Hertzog. « Les lois sur les dépôts de garantie régissent le temps que vous avez pour retourner un dépôt de garantie à la fin de la location, moins les frais de nettoyage et de réparation, qui doivent tous être détaillés. »

« dans certains États, Si vous ne retournez pas cela, le locataire peut demander au propriétaire de doubler son dépôt de garantie pour ne pas l’avoir restitué dans le délai spécifié”, dit-elle.,

bien sûr, ce n’est qu’un aspect des lois entourant les biens locatifs, et il y en a beaucoup d’autres que les propriétaires doivent connaître pour éviter de les heurter. Vous voudrez vous familiariser avec les règles relatives à l’expulsion, au logement équitable et à d’autres exigences réglementaires.

assurez-vous que vous êtes propriétaire matériel

Si vous achetez une propriété locative, devriez-vous être votre propre propriétaire ou verser plus de 6 à 10% de votre revenu locatif à un service de gestion? Bien qu’il n’y ait pas de bonne réponse pour tout le monde, George et Kisner préfèrent sous-traiter le travail.,

« ils vérifient les antécédents de votre locataire, s’assurent qu’ils signent le bail et paient leur loyer à temps”, explique George. « Cela vous libère pour gérer votre argent, pas votre propriété et vos locataires. »

Hertzog dit qu’il y a un inconvénient potentiellement raide à être votre propre propriétaire.

« Si vous vous approchez trop de vos locataires et que ceux-ci ont des problèmes financiers, vous pouvez vous retrouver coincé parce que vous ne voulez pas les expulser”, dit-elle. « Vous devez être très professionnel à ce sujet, parce que si quelqu’un ne paie pas son loyer, il vous vole., »

en plus de cette question, Êtes-vous à l’aise de prendre les décisions exécutives qui doivent être prises dans la gestion d’une propriété? Allez-vous réparer ou finir par remplacer ce climatiseur défaillant ou ce lave-vaisselle qui fuit? Vous devrez faire l’appel quant à ce qui est le meilleur plan d’action.

analysez si l’achat ou le financement est meilleur

alors que certains experts financiers insistent sur le fait que vous ne devriez jamais acheter une location à moins de pouvoir la payer en espèces, Kisner de Surevest Wealth demande de différer.

« L’effet de levier (c’est-à-dire une hypothèque) amplifie généralement les rendements, à la fois à la hausse et à la baisse”, dit-il.,

par exemple, imaginez un bien locatif acheté pour 100 000 cash en espèces. La maison rapporte un loyer de 12 000 annually par année et est taxée à 1 000$. Avec un calendrier d’amortissement de 27,5 ans et un taux d’impôt sur le revenu de 20%, un investisseur gagnerait un peu plus de 9 500 cash en espèces par année. Ainsi, le rendement annuel en espèces de l’investisseur est d’environ 9, 5%. Pas mal.

Voici comment l’investisseur utilisant l’effet de levier s’est comporté, en supposant la même maison. Cet investisseur a une hypothèque pour 80 pour cent de la maison, qui se compose à 4 pour cent., Après avoir soustrait les frais d’exploitation ainsi que les frais d’intérêt supplémentaires, cet investisseur gagne près de 5 580 cash en espèces par année. Avec 20 000 invested investis, le rendement annuel en espèces de l’investisseur est d’environ 27,9%.

en fait, la situation pour le propriétaire à effet de levier est en fait un peu meilleure que ces chiffres ne le suggèrent. C’est parce qu’une partie du loyer sert à rembourser le principal de l’hypothèque. Ainsi, alors que l’investisseur ne pouvait pas empocher le flux de trésorerie parce qu’il était utilisé pour payer le prêt, l’investisseur a tout de même profité (et payé des impôts) de cet argent.,

c’est le pouvoir de l’effet de levier pour balancer le rendement d’un investisseur.

George acquiesce: « je suis définitivement d’accord avec le fait d’opter pour une option conventionnelle (hypothèque). C’est un très bon moyen de maximiser vos dollars. »

Budget pour les imprévus

ne pas planifier les innombrables dépenses liées à la possession d’une location peut devenir une voie rapide vers une catastrophe.

« en tant que propriétaire, vous voulez économiser environ 20% à 30% de vos revenus locatifs pour l’entretien, l’entretien et les urgences”, explique Hertzog de L’Association des propriétaires.,

« vous voulez vous assurer que vous ne vivez pas seulement de cela”, dit-elle, « parce que lorsque quelque chose de Grand se produit, vous n’aurez pas d’argent pour le réparer, et maintenant vous êtes coincé parce que vous êtes un propriétaire avec une propriété qui doit être réparée rapidement, et vous n’avez pas cet argent. »

Kisner ne pouvait pas être plus d’accord:” selon mon expérience, vous sous-estimez toujours toutes les dépenses différentes qui ont une façon d’arriver et surestimez toujours à quel point le flux de trésorerie sera positif », dit-il.,

N’oubliez pas de renouveler vos baux

Si les propriétaires parents ont un angle mort flagrant, C’est le défaut de renouveler les baux des locataires en temps opportun, selon George.

« vous seriez surpris de voir combien de propriétaires ne renouvellent pas leurs baux chaque année, alors ils laissent leurs locataires poursuivre des Baux mensuels”, dit-elle. « Où est le mal? Ce qui ne va pas, c’est que leur pensée est que maintenant, si je veux sortir mon locataire, Je ne peux pas parce que maintenant ils ne sont pas attachés à un bail. »

” de plus, ils ne peuvent pas augmenter le loyer », dit George., « La seule façon de changer le loyer est de leur faire signer un formulaire modifiant le bail chaque année. C’est ainsi que vous gardez vos locataires en échec. Lorsque vous laissez glisser comme ça, il peut être vraiment difficile de remettre vos locataires sur la bonne voie”, dit George.

selon l’état, les propriétaires peuvent donner un avis d’expulsion pour une période déterminée. En Californie, où George est basé, L’état permet aux propriétaires de donner un préavis de 60 jours pour les locataires qui ont vécu dans la propriété pendant plus d’un an (ou 30 jours pour moins d’un an), bien que la situation puisse être différente dans les villes à loyer contrôlé., Le propriétaire peut également offrir un nouveau contrat de location en même temps.

tout est une question d’emplacement, d’emplacement, d’emplacement – une sorte de

ce vieux mantra d’agent immobilier sur l’importance de l’emplacement prend une tournure intéressante lorsqu’il est appliqué aux biens à revenu.

« Les meilleurs endroits avec le plus d’appréciation sont ceux où vous aurez potentiellement le pire flux de trésorerie avec une location”, dit Kisner.

pourquoi? Les investisseurs peuvent obtenir un rendement de deux façons: flux de trésorerie et appréciation. Dans certains domaines, les investisseurs peuvent vouloir des flux de trésorerie plus élevés afin de compenser leur appréciation plus lente., Mais si les investisseurs s’attendent à ce qu’une zone s’apprécie considérablement, ils peuvent être prêts à renoncer à une partie des flux de trésorerie afin de profiter de cette appréciation. Résultat: l’appréciation des maisons dépasse la croissance des loyers, et les maisons s’apprécient tout en générant des flux de trésorerie relativement faibles.

« en conséquence, la propriété doit s’apprécier davantage afin de concurrencer en tant qu’investissement les propriétés situées dans des zones moins souhaitables”, explique Kisner.

sa solution: errer du côté de l’appréciation. C’est ce qu’il fait avec ses deux locations, qui, en un bon mois, atteignent à peine le seuil de rentabilité., « Mais si je les conserve jusqu’à l’âge de 60 ans quand ils sont payés, même après les impôts fonciers et l’assurance, je vais doubler mon revenu de sécurité sociale”, dit-il.

vous voulez des locataires à long terme? Considérez la Section 8

la vacance soudaine des locataires est le fléau de chaque propriétaire locatif.

« chaque mois qu’une location reste vacante, vous devez payer de votre poche l’hypothèque, les services publics et l’entretien, donc le redressement est l’une des choses que vous devez régler très rapidement”, explique Hertzog.

Une solution populaire? Essayez les locataires de la Section 8.,

la Section 8, alias le programme de bons de choix de logement du Ministère du logement et du développement urbain, plafonne généralement le loyer des Américains à faible revenu qui se qualifient à 30 pour cent de leur revenu mensuel ajusté. Alors que certains propriétaires sont sceptiques quant à la paperasserie et aux problèmes d’entretien potentiels présentés par certains locataires de la Section 8, Hertzog considère favorablement les locataires de la Section 8.

« les personnes Âgées et les personnes handicapées sont généralement excellents locataires. Ils prennent bien soin de la propriété parce que c’est leur maison. C’est là où ils veulent être., De plus, s’ils ne paient pas leur loyer ou ruinent votre maison, ils risquent de perdre leur bon de la Section 8”, dit-elle.

N’oubliez pas les biens locatifs au moment de l’impôt

Il y a un rayon de soleil singulier qui rayonne sur les propriétaires d’immeubles à revenus chaque printemps alors qu’ils se penchent avec leur comptable pour préparer leur déclaration de revenus fédérale.

« lorsque vous avez votre propre maison, vous pouvez radier les intérêts et c’est à peu près tout”, dit George.,

« Mais lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble de placement, votre formulaire D’impôt de L’Annexe E vous permet de radier presque tout sous le soleil, de la peinture de la maison au changement des ampoules.

« ainsi, même si vous avez des revenus de location à déclarer, Vous pouvez Montrer moins de revenus que ce que vous percevez réellement et radier votre paiement hypothécaire et vos intérêts tout en construisant des capitaux propres en même temps”, explique George.

c’est cette combinaison puissante d’avantages fiscaux et de rendements d’investissement qui aide les investisseurs à rester intéressés par les propriétés locatives.,

Bottom line

la propriété locative peut être un excellent investissement si vous l’abordez de manière commerciale. Mais vous voudrez comprendre (autant que possible) dans quoi vous vous engagez avant de déposer votre argent. Bien que l’attrait de générer un revenu mensuel passif avec l’immobilier soit élevé, il est important de se rappeler que cela nécessite souvent beaucoup de travail pour maintenir ce revenu.

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— Jay McDonald a écrit la version originale de cette histoire.